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大券商研报一致看好的3只股 |
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| www.cnfol.com 2006年02月06日 08:35 中金在线 |
陆家嘴业务转型使长期增长潜力显现
投资要点：
●陆家嘴无可比拟的资源优势：国家级金融中心内，逾200万平方米的土地及项目储备，其中包括土地储备逾150万平方米，以及约60多万平米在建、拟建租赁项目，仅此两部分的资产溢价就在150亿以上。
●主营业务转型全面铺开，60多万平方米在建、将建项目将于06-09年投入使用，正常运营后，将带来约13亿元年租金收入。物业所含溢价在50%-100%以上，毛利率预计高达65%以上，不考虑参股租赁项目的投资收益，仅此项业务预计就可给公司贡献约0.29元以上的EPS增量。
●土地使用年限具特殊优势，沉淀资金少等，使得公司能通过捂地，获得特殊、极大增值收益。
●未来几年，公司的资金及盈利均不存在任何压力：目前50多亿元销售额，可用于未来结算。即便公司停止其它一切业务，也可维持当前盈利水平3年左右。
●毛地动迁成本未来预计不会上涨：上海现有拆迁补偿政策对城镇私有住宅保护已经较为充分。与此同时，上海住宅市场的调整有利于动迁成本大幅降低。
●陆家嘴财务稳健，现金资产非常充沛，在房地产业面临调整的“现金为王”的时代，蕴含了无限商机。
●我们预测公司05、06年的EPS为0.31、0.35元，呈平稳增长之势。RNAV保守估计结果11.56元，表明公司股价有严重低估，我们给予公司首次的投资评级为“买入”。
无与伦比的资源优势
国家级金融中心内，逾200万平方米建筑面积的土地及项目储备，溢价预计达150亿以上，显示了公司无与伦比的资源优势。
充沛的现金资产，不仅仅预示着低风险，在房地产业面临调整的“现金为王”的时代，更蕴含了无限商机。
陆家嘴金融贸易区—中国唯一以“金融贸易”命名的国家级开发区陆家嘴金融贸易区是中国唯一以“金融贸易”命名的国家级开发区，开发区面积28平方公里，其中陆家嘴中心区1.7平方公里。
金融贸易区，是中国金融投资机构、跨国公司总部、要素市场、各种服务中介机构最为密集的地区之一。数百家国际、国内金融机构，以及上交所、期交所、钻石交易所等国家级要素市场，已进驻贸易区，发挥了极大的集聚效应，带动了相关商务配套设施的繁荣发展。
至2004年末，区内已建成或在建的高层楼宇1082幢，区内楼宇租售自用率达到92%。在供应量不断增加的条件下，陆家嘴地区甲级办公楼的出租率、租金水平迅速提高，已基本接近全市平均水平。随着可开发地块的日益减少，区域功能改善，未来该地区的租售水平仍将会有极大的上升空间。
土地增值：特殊、极大受益者
这里并非要老生常谈，讨论也仅限于土地的增值问题，并不涉及房屋价格是否合理，后者与各种复杂社会因素有关。当然就目前高端商务地产来说，处于开发期的陆家嘴，未来有相当大的增长空间。
土地增值—古老的话题土地会增值吗？土地为什么会增值？早在上世纪之初，人们就已经得出肯定的答案。
社会在不断地进步，财富在不停地积累，而财富将以何
种形式贮存和传承？财富最终沉淀于一些不灭的载体中，这其中最主要的就是土地！
孙中山先生在民国成立之初，提出征收不动产税，并陈述其理由：土地属于社会大众，不属于少数地主阶层，因为它是整个社会历史财富的聚宝盆。
“特许经营权”使公司在土地增值中极大受益
公司是政府特许经营的陆家嘴地区成片土地开发商，这一特殊身份，使其得以在土地增值中极大受益，原因如下：
(1)土地使用年限的特殊优势公司最初拿到的是大片的、未达到使用状态的毛地，因此，在土地未来使用年限上有很大的弹性。一般企业，把土地捂在手里，面临着使用年限减少带来的价值损失；而这一问题对于陆家嘴股份公司来说，相反，却是土地使用年限实际增加带来的价值增加!使用年限的弹性，使公司更大地享受了持有土地的增值收益。
(2)不存在闲置土地收费及收回问题承上文，公司作为成片土地开发商，主要任务之一是对土地进行批租转让，未卖出土地不同于一般企业闲置土地，不存在收闲置费及收回问题。
(3)占用资金少，利息成本、机会成本较低公司土地均在早期以低价获得，投入资金较少，尤其是现有毛地，投入资金更少，持有土地的利息成本、机会成本极低，可充分享受土地增值的收益。
(4)土地储量的优势这是享受土地增值的重要前提，也是至今尚拥有大量土地的、成片开发商—陆家嘴的重要优势所在。 |
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