.. 2005年8月，央行发布2004年房地产金融报告，建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品，考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。

　　.. 2007年7月，建设部、外汇局等部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，对境外主体投资境内房地产市场进行了规范和限制。

　　.. 2007年9月，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确指出：对已利用贷款买房、又申请购买第二套(含)以上住房的，房地产行业专题报告——宏观调控、房地产泡沫、支撑房价上涨的理由-Page 4 of 19-本报告版权归长城证券有限责任公司所有，未经授权不得进行任何形式的发布、复制，如引用、刊发，须注明出处为“长城证券金融研究所”，且不得对本报4告进行有悖原意的删节和修改。报告内容完全基于公开信息，虽然力求其准确完整但并不对此做出任何承诺和保证。长城证券有限责任公司及有关联的任何人均不承担因使用本报告而产生的法律责任。

　　贷款首付比例不低于40%，贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。商业银行不得向开发商发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

　　..此外，加息和上调存款准备金率已成为常态，到目前为止07年已连续五次加息，八次上调存款准备金率。

　　1.2.3住房供应结构调控1998年国务院下发了关于进一步深化城镇住房制度加快改革、住房建设的通知，明确停止实物住房分配，逐步实现住房的分配货币化，同时建立和完善以经济适用房为主的多层次的城镇住房供应体系。当初经济适用房的提出并非为了解决中低收入家庭的问题，而是为了解决城镇住房的问题，对购房对象没有做严格要求。随着近几年来，房价的持续快速上涨和住房供应结构的不平衡，政府才逐步意识到解决低收入家庭的住房问题是其义不容辞的责任，而抑制高档住宅、加大普通商品房供应是减缓房价上涨的重要措施。

　　.. 2005年5月，国务院转发了建设部等七部委制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，被称为25号文。这份“意见”要求，做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费。“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”被着重提了出来。

　　.. 2006年5月，国务院转发了建设部、发改委等九部门制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，后被称为37号文。37号文是对25号文的重申和细化，要求各城市在06年9月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，明确提出套型在90平方米以下的住宅比率要达到开发面积的70％。

　　.. 2006年7月，建设部公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，明确了“70－90政策”的实施细则。

　　.. 2007年8月，国务院发布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，强调把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。这也标志着政府加大保障性住房供给的决心和改善住房供应结构的调控导向。

　　1.2.4税收政策调控财政作为政府宏观调控的主要手续，同样在政府资源配置和调控房地产市场中起到重要的作用。如政府通过加大城市基础设施建设的投资力度，改善投资环境和城市区位功能，从而有力拉动经济增长，带动房地产业的发展。通过调节房地产业的有关税费，增加或降低房地产开发的成本，影响和调控房地产市场。

　　2005年4月，七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　房地产行业专题报告——宏观调控、房地产泡沫、支撑房价上涨的理由-Page 5 of 19-本报告版权归长城证券有限责任公司所有，未经授权不得进行任何形式的发布、复制，如引用、刊发，须注明出处为“长城证券金融研究所”，且不得对本报5告进行有悖原意的删节和修改。报告内容完全基于公开信息，虽然力求其准确完整但并不对此做出任何承诺和保证。长城证券有限责任公司及有关联的任何人均不承担因使用本报告而产生的法律责任。

　　2006年5月，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件)，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。

　　2006年7月，国税总局出台相关通知，《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有问题的通知》，要求自8月1日开始，国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个税，该税率为固定的20%。

　　2007年1月，国税总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。明确了房地产企业土地增值税由原来的以预征为主的缴纳方式改为清算式缴纳，该通知的出台意味着拖延14年而未贯彻到位的土地增值税征缴将开始严格执行，标志着房地产开发迎来土地增值税清算时代。

　　有传闻称物业税将在明年部分城市正式实施，物业税的征收被称为近期房地产宏观调控政策中最后一只没有落下的靴子。

　　1.3宏观调控的效果从本轮房地产宏观调控政策的出发点来看，调控的主要目标是：1、控制房地产投资过热的情况，促进房地产市场持续健康发展；2、抑制房价过快上涨；3、合理改善住房供应结构，大力推进廉租房制度建设，着力解决困难群众的住房问题。从调控效果来看：

　　1.3.1房地产投资增速在06年触底后反弹从近年来房地产投资与固定资产投资增长情况看，两者在03年维持在30－40％的高位，并在04年2月达到历史峰值。随后在紧急出台的宏观政策调控下迅速回落，房地产开发投资增速在05年下半年跌到了25％以下，开始显著落后于固定资产投资，到06年2月下探到19.4%的谷底。尔后房地产投资增速开始逐步回升，进入07年更呈现出加速上升的态势，增速轻松越过了25％的合理水平，并反超固定资产投资，再次显示出偏热的迹象。

　　从全国三大区域的房地产投资情况来看，中部地区的投资增速一直处于较高水平，近年来始终维持在25％以上；西部地区则从05年以后超越东部，紧跟中部的投资步伐；而经济最为发达、投资占比最高的东部地区，投资增速从04年开始下降，06年在低位徘徊，07年有所反弹，但仍处在25％以内的合理水平。

　　应该说，针对房地产投资过热出台的紧缩“地根”、“银根”的手段，在2004至2006三年里，取得了较为明显的效果。但是在今年房地产投资增速持续反弹，而商品房仍供不应求的情况下，是否还要继续重点针对投资出台宏观调控政策，则有待观察

　　 房价快速上涨的格局尚未得到有效抑制尽管针对房价涨幅过快的宏观调控措施从04年开始就密集出台，05、06年还专门发布了关于稳定房价的指导意见，政府企图通过抑制投机和投资需求来平抑房价，然而在种种因素共同作用下商品住宅供不应求的市场矛盾并没有得到有效化解，房屋销售价格持续上升。根据统计局公布的全国房屋销售价格指数，国内房价上涨速度在04年下半年至06年有所放缓，但是07年又开始加速上扬。国家发改委最新数据显示，2007年9月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，创下22个月来的新高，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.7%，涨幅比上月高0.3个百分点。其中新建商品住房销售价格同比上涨10%，也创出了近10个月的新高。

　　在严控土地出让的政策背景下，全国土地交易价格指数一直维持在高位，特别是在今年以来，火爆的房地产市场和对土地资源越来越稀缺的共识，驱使开发商加大了对土地的争夺，各地地王频现，土地交易价格飞速上涨，速度远远超越了房价的涨幅，在二季度土地交易指数即高达113.5，创下近五年的历史新高。

　　与此同时，房屋租赁价格并未随着地价、房价而急速攀升，而是保持在同比2%左右的平稳增长。

　　 二、国外房地产泡沫的启示2.1国外房地产泡沫的产生和破裂现在全球许多国家房地产投资的速度已经超过了经济增长率的几倍,房价的增长速度也已远远超过了房租的涨幅，可以说存在着一定的泡沫成分。而过高的房价意味着风险,一旦破裂，对经济的影响将是全国甚至是全球性的，而经济基础和金融体系欠佳的国家尤盛。研究世界其他国家历史上出现的典型房地产泡沫，有助于我们更好的把握中国房地产市场。

　　2.1.1日本的房地产泡沫日本在1983-1990年间发生了严重的房地产泡沫。泡沫的破灭，直接导致日本经济自1991年以来进入衰退状态,造成了难以估量的损失。

　　地价畸高是日本房地产泡沫最显著的表现。1986年日本地价与物价指数之比为2512 , 1990年涨到6812 ,短短三四年时间上涨了将近3倍。在最高峰时,日本土地价值约为当时美国地价总额的4倍多。地价暴涨的原因：一是日本地少人多，土地以稀为贵。二是经济发展及城市化的要求对土地需求越来越大。三是政府的宏观调控不到位。对于价格猛涨和土地投机没有采取较好的措施。地产泡沫其次表现为资产价格远远超越国民生产总值的增长，而资产价格的上涨进一步刺激了消费和投机,加上宽松的政策环境,金融市场规模得到进一步扩张,股市和楼市泡沫进一步加重。