深圳房地产市场8月以来出现了销售下滑，但我们认为不必过于担忧。

　　我们认为深圳市场目前所处的状态是：投机性需求退潮，刚性需求依然存在，并且潜在旺盛。市场在经历了“感冒发烧”后的自我修复和调整阶段后，将获得更健康的发展。

　　根据我们的测算，随着城市新移民的增加，深圳市场的每年潜在的新增商品住宅需求在800万平米以上。而城市原有居民的改善性购房需求和投资性购房需求也在400万平米以上。两者合计超过1500万平米。但深圳受制于城市的狭小，未来可供给的土地非常紧张。截止2006年末，深圳未利用土地面积仅为49.6平方公里。同时受国家严格保护耕地政策的影响，深圳通过压缩耕地等农用地做建设用地的空间几乎没有。截止今年前九个月，深圳实际土地供给仅为29.45万平米，相当于只完成年土地供给计划的11%。此外物权法颁布后，预期深圳城中村的改造将遭遇更多障碍。寄望于城中村的改造而释放土地供给，并不现实。深圳房地产市场供求关系紧张的主要矛盾将仍难以实质性改善。

　　我们预期随着主流开发商更加理性而务实的定价策略，加上明年商业银行重新发放房贷，刚性需求将会被重新点燃并走出观望，深圳房地产市场的销售也会在明年二季度前逐步回暖。销售量的回升，将对房价形成支撑。深圳房价有望在经过今年下半年及明年上半年的调整之后，在明年下半年开始新的上升。

　　基于美元已开始的降息之旅和人民币所承受的升值压力将终结人民币的加息进程的分析，我们判断08年的房地产市场仍将处在低息与升值的较为有利的金融环境。对房地产行业仍维持增持评级。

　　 深圳房地产市场自8月份以来出现的销售下滑，引起了市场较大的关注。虽然统计数据显示深圳房价并没有明显下跌，但出于对深圳市场的担忧，深圳本地的地产股受到拖累而遭到市场的冷遇，甚至包括早已全国布局的招商地产和金地集团。那么应当如何看待深圳目前的市场情况？

　　投机性需求退潮，市场进入自我调整和修复阶段

　　 投机性需求有别于投资性需求。前者通过追求房价短期内的快速上涨来获利，并不在意租金回报。为了使盈利最大化，投机性需求通常借助大量的银行贷款杠杆。

　　因此投机性需求最大的特点是持有房屋的期限短，交易频繁。而最能反应一个地区投机性需求活跃程度的民间指数，当属早已销售一空的小区的“黑灯率”。

　　我们把投资性需求及自住需求划入住房的刚性需求，这是因为房屋本身的资产属性，导致房屋的持有人可获得资产升值的利益，从而使自住需求往往也带有投资性需求的色彩。自住需求与投资性需求之不可分割，正如同一枚硬币的正反面。

　　客观而言，深圳近几年土地供给的紧张，形成了市场对于未来新增商品住宅供给将趋于紧张的预期。而事实上可以观察到的数据，如深圳近年用于房地产开发的土地购置面积的直线下降，以及商品住宅新开工面积的快速下降，又在不断强化市场的这一预期，从而为投机性需求膨胀，炒楼盛行培育了温床。

　　 深圳投机性需求高涨的一个很好的佐证是二手房市场的极度活跃。二手房因功能及设计落后，往往只是新房交易的补充。所以正常的市场格局往往是新房的交易面积超过二手房。但自2006年以来，深圳的二手房交易面积开始超越新房，尤其是07年上半年二手房的成交面积几乎是新房销售面积的两倍。剔除深圳关内新楼盘供给较少，对二手房的自然需求上升的因素，比较合理的解释，就是二手房已成为市场炒做的工具。