投资要点：

　　2007年以来，房地产市场出台了多项调控政策，旨在从供与需两个层面进行调节，缓解目前住房矛盾。2008年物业税可能出台的预期，对投资性需求产生较强的抑制作用。

　　在财富增长、城镇化与人口红利三大推力作用之下，未来几年住房需求将呈现爆发性增长，尤其是自住性需求，构成市场需求的主体；土地与住房供应刚性难以突破，未来几年供应趋紧。

　　政策调控在短期内缓解住房紧张的格局，但是无法从根本上解决住房供求长期趋紧的矛盾。

　　系列调控政策将带来市场结构转变，体现在：房型方面，需求向中小套型集中；区域上，自住性需求为主体的二、三线城市受影响小，后期发展有望超预期。

　　市场结构转变带来投资机会。我们重点推荐三类地产公司：全国性龙头，以万科和保利地产为代表；具备增长潜力的区域地产公司，如亿城股份、荣盛发展；资产注入类公司，看好苏宁环球和香江控股。

　　2.政策导向——抑制投资性需求，增加中小户型供给

　　2007年政策导向明显，同时从供与需两个层面的调节缓解目前住房矛盾，表现为：通过提高信贷成本，以抑制投资性需求；并通过土地与住房供应结构的调控，增加廉租房、经济适用房和中小套房的有效供给。

　　对2008年可能出台的物业税，相关专家、同行都对此进行了讨论，但对于2008年物业税是否会选择在部分地区试点，何时会全面推行，以及物业税具体会涵盖目前的哪些税费，目前尚没有统一的说法或者预期。不过业界一致认为，推行物业税是大势所趋。我们同样无法预知未来物业税可能的具体细节，但我们大致可以从物业税设计的政策导向上进行一些推断：第二套以上、大面积住房缴纳的税率会相对较重，而首套、中小户型则可能免征或者少征。物业税所隐含的这种政策导向将对后期部分住房需求产生压制作用。

　　我们认为，随着相关政策落实，目前严峻的住房供求矛盾短期将出现一定缓和，但是，后期在两大因素的支撑下，房地产市场有望再度回暖。这两大因素是：自住性需求的集中爆发与土地和住房供应的短缺。

　　(二)政策冲击之下，强大的自住性需求提供有力支撑

　　系列调控政策，包括后期物业税可能推出的预期，将对现阶段的住房市场供需结构带来很大冲击：市场需求构成的一部分——投资性需求受到抑制，而以廉租房、经济适用房、中小套型为代表的供给则会有一定程度的增加。我们认为，将眼光稍微放长远些，我们会看到，今后几年，在财富增长、城镇化以及人口红利的推动之下，爆发性增长的自住性需求(也会衍生大量的投资性需求)，不仅能消化上述增加的供给，也能在很大程度上替代受到抑制的投资性需求，再考虑到日趋紧张的土地与有限的住房供给，未来住房供求紧张的格局不会得到根本改变。房地产可长期看好。

　　1.三大推动力：财富增长、城镇化、人口红利

　　(1)居民财富快速增长

　　1998年以来，我国城镇居民人均可支配收入稳步上升，2007年尤其明显。由于我国GDP未来几年有望继续保持高速增长，人均可支配收入稳步上升的趋势不会改变。

　　除工资性收入外，2005年以来，居民所拥有的金融资产收益也保持了快速增长。统计显示，2005年1月至2007年10月，A股总市值增加了8.2倍，绝对额增加了32万亿，流通市值增加了6.1倍，绝对额增加了7.4万亿。虽然无法用这两项指标来确切衡量居民金融财富的增加，但在没有更好的指标和数据前，仍可以作为大致的衡量和参考。

　　我们大致可以居民储蓄存款和拥有的金融资产作为居民财富的代表。由于长期看好中国经济增长前景，居民财富在未来还将呈快速增长态势，居民的购房能力有望持续提升。

　　(2)城镇化快速推进

　　在过去13年间，中国的城镇化率从1994年的28.14%上升至2006年的43.9%。城镇人口增速始终大大高于全国人口增速，说明大量新增人口在不断涌入城市。

　　城镇化率的增加，以及家庭的小型化，将带来庞大的住房需求。

　　我国十一五规划纲要明确提出要“积极稳妥地推进城镇化，逐步改变城乡二元结构”，并预计到2010年城镇化率达到47%，到2020年我国将达到55%。按照此要求，未来我国城镇化率每年还将提高1%左右的水平。

　　根据发达国家城镇化的规律，城镇化率在30%-70%之间，属于快速发展阶段，突破70%以后才会趋于缓慢。根据世界银行2005年统计的结果，中国尚处于快速发展阶段的起步阶段，远远落后于印尼、朝鲜、菲律宾和马来西亚。因此，未来数年我国的城镇化率具备快速发展的空间和可能性。

　　(3)人口红利效应集中体现

　　根据国家统计局在2005年的人口抽样调查显示，代表着未来住房需求主体的30-49岁的群体正处于历史的最高峰。随着财富的快速积累，未来几年这些潜在的住房需求将快速转化为现实需求。

　　2.人民币升值预期——不可忽视的资金力量

　　在人民币持续升值预期之下，热钱通过或明或暗的渠道，进入以房地产为代表的资产市场。在某种程度上表现为近两年来贸易顺差的非正常扩张。这些游资不会在很大程度上改变市场供求格局，但是会起到推波助澜的作用，加剧目前供给偏紧的状况。