重新定义“第二套”，按揭信贷再次收紧

　　12月12日，人民银行和银监会网站公布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。从文件的内容来看，监管当局首先对原先存在歧义的以“户”还是“个人”的问题做了明确；其次，对第二套住房的定义方面，以“第二次贷款”替代了原先的“第二套住房”，表明显示了政策从紧的导向；最后，政策对比较迫切的改善型需求仍持呵护的态度，即人均居住面积低于当地平均水平的第二次购房人仍可享受第一套的待遇。

　　新政策是否具备操作性？

　　对于新政策的可操作性问题，首先要看各家商业银行能否互相协调。由于新规定将公积金贷款也纳入了规定的范围，银行对同城的第二次贷款是有办法掌控的。其次，对于人均居住面积的认定。虽然，新的规定也做了一些规定，但实际认定仍有弹性。虽然，新政策可解释的空间仍然存在，但在当前“政治立场压倒经济利益”的背景下，我们预计商业银行一定会从严执行。

　　新政策对房地产市场的影响有多大？

　　虽然中长期的影响还要看市场各方的博弈，但新政对市场的短期冲击几乎是确定的。首先，商业银行对按揭信贷申请的审核将更严、流程也将放慢；其次，购房者的观望心态将更浓；最后，开发商可能迫于资金压力，选择降价求售。从过去几年的经验看，对重大政策的消化，一般需要半年以上的时间。楼市在明年上半年复苏的可能性不大。

　　对开发商的影响如何？

　　我们认为，对开发商而言，最大的压力来自资金的压力，尤其是那些前期对市场和政策产生错判的开发商。另一方面，我们了解到，无论是股权融资还是发行债券，房地产上市公司涉及现金融资的审批实际上差不多已经暂停了。在销售放慢、前景不明的情况下，上市公司的业绩释放必然有所顾虑。这对投资者而言也不是什么好消息，尤其是资产重组和资产注入型的公司所受影响更大。

　　投资者如何应对？

　　虽然现在并不能说，今天的政策将是楼市见顶的开始。但是，无疑市场气氛将更趋于保守。从以往的经验看，地产股上涨的动量往往来自：人民币加速升值、房价大涨和上市公司业绩超预期。但是，我们看不到未来6个月内，会有什么有利于地产股股价上涨的催化剂出现。