在人民币升值和通货膨胀的背景下，房地产板块仍将受到市场的高度关注。当前市场上多空分歧严重。2008年，地产板块能否具有较好的投资机会，则取决于行业能否在严厉的宏观调控下一如既往地保持高度景气。

　　我们认为，由于近年地价的增速大大超过房价的增速，而如果房价在宏观调控下可保持稳定，那么2008年可能成为房地产行业盈利增速的高点，2009年行业盈利增速则会显著低于市场预期。

　　投资策略上，战略看好商业地产。08年该板块诸公司普遍进入收获期，业绩持续快速增长，且股价显著低估；商业地产行业实体运行健康，趋势向上。

　　多空分歧严重

　　看好的普遍观点是：人民币升值加快；通货膨胀保持高位；2008年房地产企业业绩增速普遍约80％，从而将显著降低市盈率。

　　但同时市场对于房地产板块走势的担忧也在加剧。尤其是，随着调控力度特别是信贷紧缩力度加大，今年4季度开始，部分地区销售环比萎缩，出现强烈观望氛围。这也许是08年地产板块面临的首要不确定因素。

　　10月份历来是住宅销售的旺季，但今年却出现销量环比萎缩，这令房产市场短期走势的不确定性加大。从全国数据来看，10月份销量较9月份下降约10%，绝对销量尚处于高位。而部分一线城市的环比萎缩更加明显些。上海10月住宅销量环比降25%，11月份继续下降但趋缓；成都10月销量较7-9月平均值降32%，且供应有大幅增加；深圳则连续4个月大幅下降。

　　未来销量如何变化，将是决定房价走势、地产企业利润增速、地产板块短期行情演绎的关键。如若观望淡去，景气依旧，房价与销量高位上涨，尽管我们认为泡沫化明显，但2008年地产板块仍有机会充当牛市上涨的领头羊。

　　游戏规则有所改变

　　2008年，地产板块总市值高于总资产市价的矛盾将较为突出，行业游戏规则的变化，尤其是再融资趋紧令这一矛盾难以如往常般化解。

　　地产行业今年再融资额达到400多亿元(不含首发)。再融资令地产公司的账面净资产、总资产大幅提升，有效地大幅降低行业整体PB水平。按06年末净资产计，许多优质公司PB达到15-20倍左右，07年的成功再融资，令部分优质公司的PB下降了一半以上。但08年股市再融资难度将大大增加，因此地产公司的PB估值水平将较难借融资而有效降低。

　　而且，长远来看，再融资趋紧使得地产企业的扩张速度也将受限，对储备增量的推动减弱。另外，再融资的困难对业绩释放会否造成负面影响，也值得关注。

　　土地新规也将使储备增速放缓，进而影响板块的估值水平。按新的土地招拍挂规定，企业分期拿地、分期付款均无法施行。而近几年，这是部分大型企业最为有力的储备土地手段之一。土地市场的杠杆由此将大幅降低，从而对储备增加形成抑制。对闲置土地的日益严格管理，也将打击上市公司增加储备的积极性，增加其难度。

　　此外，宏观调控仍会继续，并可能趋于严厉。十七大以来，新一代国家领导把住房问题放在了民生的首位，出台一系列调控政策，旨在抑制房价过快上涨、打击囤地。08年，信贷、土地市场、税费、住房制度的完善等，都可能成为政府进一步运用的调控手段。