李贵斌：房地产市场投资前景可观，细分问题与机会赢得投资机会

　　以上一些专家、学者对当前的形势以及下一步中国经济的走向提出的观点都非常到位。我作为房地产的企业只是有一些感性的东西，就房地产而言面比较窄。我简要跟大家沟通一下。

　　整个社会对房地产的关注度比较高，涉及到国计民生，涉及到老百姓的衣食住行的"住"。就现阶段来说，从国家宏观调控的政策来看，已经初见成效。从大的趋势来看是稳中有降，目前调控政策的效果已经得到基本显现。这是我的基本判断。

　　由于中国人口较多，改革开放时间较短，经济发展不平衡，房地产业也不平衡。省与省之间，城市与城市之间发展不平衡。使房地产发展既有挑战，也有机会。从宏观层面上来看，现在都在抑制物价、抑制房地产价格上升，现在这是一种主流的声音。我也在金融单位工作过，曾经有一句话叫"一管就死，一放就乱"。其实决定房地产价格的关键是需求，有供求关系，当供大于求的时候价格下降；当供不应求的时候，价格上升。这是一种基本的价值规律。为什么现在形成这样的情况？因为供求关系发生了变化，一个是国家宏观调控的政策影响，像加息、提高贷款首付、控制外资进入、打击开发区囤积土地等等一系列政策，政策效果已经得到综合显现。单纯地从价格角度来说，其实影响房价的是供求关系，起初的是这个原因。还有另几个原因，像限制房地产商开发的成本问题，像地价、材料费、务工费；再有就是比价关系，现在老百姓也在比较房价的价钱；还有就是心理预期。近几年以来房价一涨再涨，老百姓觉得投资房市肯定会赚钱，消费信心指数在增高。由于国家从宏观层面上对房地产市场进行治理，消费信心指数有所下降。根据我的研究，中国刚步入全球化，房地产市场发展与世界地产发展的规律有相似之处。我研究过世界地产发展，实际上房地产发展这一百年来的基本规律就是振动，梯次性的上升，上升往往慢一些，下降往往快一些。但是总体上房价是一升再升。这个时期，中国的外汇储备如此之大，老百姓的储蓄量如此之大，经济发展如此强劲，老百姓手中的资金势必物化到资产里面。长期来看，从城市化、经济发展等等角度来说，房价还会持续上升。

　　近几年房价升与不升，我认为这是动态的指标，它的变数比较多。要看国家采取哪方面的政策，如果让我看，我只能看到明年，房价不可能产生很大的震动，也就是稳中有降，但是不平衡。关键是找到细分市场。

　　像北京、上海等等一些大城市高端物业在上升。现在人与人之间收入差距拉大，为了显现自己的价值就要改善住宿条件，而且是要高端的产品，当供大于求的时候就不好说。所以说高端物业在大中城市才有空间。有了廉租房和经济适用房，现在中国政府最难研究的就是中产阶级这方面。基于这样的情况，在宏观调控抑制房价过程中要考虑到如何增加供给量问题，如何打开建设投入。如果房地产渡过调控阶段，下一个阶段会有大的发展。如果一味地控制，到下一个波次的时候，房价可能更难调控，会有比较大幅度的增长。因此，一旦资金力量小，现在会走短平快的路子，也就是投资小、见效快，变现为王，把质量解决好。还有一个部分是细分市场，如果细分市场形成好的盈利模式，又可以塑造好的品牌、拥有好的团队，下一步房地产市场会淘汰一批、边缘化一批、发展一批。从市场的角度来分，囤积土地在降温，国家在打压。从一个角度来说市场有一点箫条，房地产商要考虑资金链问题。这个时候也是金融系统大有作为的时候，也就是资本为王。如果企业与资本对接的好，在市场上会有更大的机会。

　　中国有一句话叫跟风。如果要进行认真的研究不应该是这样。我举一个简单的例子，像深圳这个城市楼面价都在一万块钱以上。像河北的石家庄，山东的济南，它的房价在五六千块钱。由于资金比较充足，热钱比较多。再加上需求又比较强劲，这几年房价一再涨，有投机、炒房的嫌疑，也有投资的机会。为什么说房地产有比价关系？成本问题，还有心理预期决定价格？深圳的房价可以降这么多，这两个城市的房价会降到哪里？这两个城市的需求量仍然比较大，而开发量远远达不到。我看深圳的房子有点供大于求，这两个城市属于供不应求。因此不能一概而论。

　　然后再从行业上分，有商业地产、教育地产、体育地产、住宅地产，市场越分越细。就整个市场来说，有需求量、资金，如何加大供应量是考验政府执政能力的关键议题。如果现在不建房子，不让老百姓买房子，可能下一步政府的工作更难展开。

　　从宏观的层面上来讲。根据国家目前的政策，别墅已经不允许盖了，因为它是一种稀有资源，往往不可复制。根据你的经济状况，根据别墅所处的位置，根据它的设计结构。从投资的角度来说，把这些事情平衡清楚，相对来说别墅要更好一些。现在的房地产公司多数都感到资金比较紧张，因为房地产的行情比较高。一方面囤积了土地，土地增值；一方面盖了房子，房子卖的很快。用银行的话说，没有很好地控制头寸，往往造成企业资金比较紧张。我说了就房地产企业细分来说，有一类行业已经上市，成了行业的老大，也就是万科。品牌、模式、团队都有，企业的实力相对很强。这是一类企业。

　　还有一类企业，有一定的资金实力，盈利模式的雏形已经显现出来，从原始资本积累到盈利模式，这些是私募基金追逐的焦点。如果说的直白一些，这些企业把私募基金当做垫脚石，使自己得到快速发展。

　　有一类企业没有可以长期发展的盈利模式，团队区域化，这一类企业会被边缘化。还有一类企业随着市场的发展要被淘汰。

　　我的企业本来也是想上市，如果今年年初对房地产IPO放开的话我们是可以上市的。而现在与基金有没有合作的意向，我们有。当然在共同发展、共同发财的前提下，我们也按照一定的规则在往前走。这样我搞的是商业地产，我在上海、北京、天津、山东、山西中型城市的百货企业，通过收购兼并，经过公司的运作使这个企业发展起来。基本上把市场进行了细分，搞这样的盈利模式。如果你有资源的话可以给我介绍。谢谢。

　　现在大家都谈虎色变，老百姓的议论很多。从专家、学者，以及老百姓都认为房价很高。在我认为，中国是一个等级社会。改革开放以后，虽然提出共同致富，但是人与人之间经济收入的距离越来越大。从沿海发达城市一直早内陆，从这些大都市一直到省府。像北京、上海、广州、深圳划分为一线城市，像天津、重庆划分被二线城市。一些三四百万人口的城市划分为三线城市。把百十万人口的城市划分在四线城市。中国经济第一轮发展在沿海城市。第二轮的发展在资源城市，有能源的地方这几年经济发展都比较快，当地经济很活跃。在05年初，像河北、河南、山东、山西、陕西、内蒙一带，他们调研回来以后说陕西只有宝鸡和咸阳这两个城市富裕。但是到了山西，哪里有矿哪里就富裕。由于经济发展不平衡，由于发展的前后顺序，房地产如果划分类别的话，深圳、广州是一轮，后来又辐射到上海，再后来到北京。第一个轮次过去的第二个波次，如果这样算下来，按照GDP、人均存款和财政收入计算一下，按照这样的类别分下来。在05年的时候我去一个城市，当时他们招商引资，城区人口三十多万，我从那个城市了解了一下情况，当时城市发展很好，他们给的优惠政策也很好。我觉得不行，每年它的供求量是二百万平方米，如果一百万平方米一户，就要六万人。这么小的城市承受不了这么大的供求量，就不可能发展。还有一些城市的房价确实虚高，高的比较厉害。这样的城市又分成了五类。

　　总而言之我认为这次要进行调控，但是要留出一个口号，不能"一管就死，一放就乱"。需求是硬道理，中国有这么多人就需要这么多的房子。按国家的决策来说，要看国家的执政能力怎么样，总体上房地产价格是上升的过程。

　　李贵斌：企业家、北京光耀东方商业管理有限公司、天津光耀东方职业投资有限公司、山东裕隆房地产开发有限公司、中联融投资顾问有限公司特邀专家、金融人才网专家委员会房地产专家。

　　陈兴动：汇率改革的预期应该突出可能，而不是应该，改革关键在机制，而非价格。