泛海建设 问鼎中国一线地产蓝筹

　　中投证券 李少明

　　在再融资暂停的背景下，泛海建设  （000046 行情,资料,评论,搜索）控股力促对上市公司完成整体上市计划，带来北京、上海、杭州以及武汉CBD等一线城市优质房地产项目建筑面积700万平米。集团房地产业务整体上市完成，上市公司基本完成对一线城市的全面布局。此次注入的武汉CBD地块较周边出让的低价已增值一倍以上，即带来138亿元的增值。武汉综合试点城市的确定为武汉CBD的繁荣发展带来历史性的契机。给予公司“强烈推荐”的投资评级。

　　我们认为，上述房地产项目注入后，加上公司原有在北京泛海国际居住区100万平米建筑面积，深圳月亮湾32万平米建筑面积，青岛7万平米建筑面积，整体上市后，公司二级开发用地迅速增加至840万平米。我们预计，上述840万平米建设用地的开发至少给公司带来420亿元的利润。

　　公司07年9月份又在北京大兴获得996亩70%权益的一级开发用地，并争取二级开发，合计建筑面积120万平米商住用地。07年12月份，又在山西太原获得3000亩92%权益的一级开发用地，并将争取获得二级开发，合计400万平米商住用地。上述用地开发后预计将带来近百亿元的经济价值。太原项目的获取宣告公司进入二线城市的布局拉开序幕。

　　公司是民企房地产整体上市的成功典范。本次整体上市，公司基本完成一线城市的布局，并拉开对二线城市布局的序幕，项目储备增至1292万平米。北京国际泛海居住区因品质优良深受市场欢迎，是公司近年业绩高增长的重要来源。上海、青岛、杭州、武汉等地项目的陆续开工建设更将使公司未来几年的业绩持续高速增长。由于上述项目成本低廉，在银根收紧下其抗风险能力相当突出，加上集团雄厚的财力，拥有民生银行  （600016 行情,资料,评论,搜索）随时可变现的流动资产，足以支持公司在银根紧缩背景下不受影响高速增长。

　　近日董事会又公告了06年底通过的股权激励方案从07年2月开始实施，这将极大地加速公司经营效率的提高，业绩的释放。

　　该股票目前价位为47.90元，共有3家机构进行评级。其中1家“强烈推荐”，1家“推荐”，1家“增持”。

　　中国国贸 新一轮业绩增长在即

　　广发证券 沈爱卿

　　地段和物业经营管理能力是商业地产的生命线，“北京CBD+国贸”双品牌是中国国贸  （600007 行情,资料,评论,搜索）稳定发展的长期保证。国贸地处北京最成熟的商圈CBD的核心地段，代表着一流的物业管理和服务。这两个得天独厚的条件为公司的稳定经营、稳定增长提供了坚实的基础。给予公司“持有”的投资评级。

　　公司管理层具备丰富的商业物业经营管理经验，国贸的品牌即代表着一流的物业管理和服务。公司外方实际控制人嘉里兴业有限公司是香格里拉(亚洲)有限公司间接控股子公司。其外方实际控制人具备丰富的商业物业经营管理经验，中国国贸的多名高管也均来自于郭氏集团。公司外方股东的背景和资源为公司的发展提供了技术支持。

　　国贸三期A阶段工程将成为新的利润增长点。CBD是北京市公认的商务核心区，在估值合理的情况下，CBD永远是大公司、机构的第一选择。多年的自然衍变使该商圈写字楼的客户构成较为稳定，基本形成了以公司总部为核心、以外资金融保险机构、电信业、咨询服务机构为配套的产业生态链。目前入驻CBD商圈的世界500强企业超过120家，其他商圈只能望其项背。而在入驻CBD的120家世界500强中，有57家入驻国贸写字楼。这种品牌优势是其他写字楼无法比拟的，这种集聚效应也是其他写字楼无法比拟的。“CBD+国贸”双品牌效应和租户的品牌效应联动，形成一个良性循环。

　　由于写字楼的高回报和奥运前的集中建设，导致北京写字楼市场在近几年放量较多，整体而言，北京写字楼市场是供给大于需求。但是，市场对优质写字楼的需求却是十分强劲。强劲的需求即来自于国内买家也来自于外国机构投资者，北京高速的经济增长速度、入世进程不断深入、2008年奥运会以及人民币升值都对这种需求起到了推波助澜的作用。

　　新会计准则将使公司的价值得以真正体现。业界对商业地产公司的成长性不看好的一个重要原因是商业地产公司的利润增长过于缓慢，而其利润增长过于缓慢的一个重要原因就是商业地产公司每年要提取大量的折旧，这直接影响了利润的增长。如果不用对投资性房地产提取折旧或进行摊销，那么物业持有性公司的利润将会有质的飞跃。对于中国国贸，根据2007年中报的数据，仅考虑“不计提折旧”这一项，公司的净利润就至少可以提高20%以上。

　　当然，目前CBD区域投入使用的高档物业规模较大，如果市场需求的增长落后于供应量的增长，将进一步加剧市场的激烈竞争，从而影响公司物业的租金水平和出租率，对经营业绩产生压力。

　　该股票目前价位为22.85元，共有5家机构进行评级。其中1家“买入”，3家“增持”，1家“中性”。