房地产市场的需求包括自住需求与投资需求两方面。经济增长、家庭小型化、城市化过程是房地产真实需求的基础，这些需求基本是刚性的；流动性过剩、人民币加速升值的预期使境外资本进入国内，房地产自住和投资的双重属性使其成为良好的投资品。

　　土地资源为刚性供给，市场的供不应求加大了房价上涨的预期，反过来促进房价上涨。2020 年我国耕地底限为18 亿亩，2007~2020 年年均供应181 万亩；按70%的城市化率、城市化率年均增长1.5%估算，房地产景气周期为2023 年，供给与新增需求有很大缺口；土地价格与经济增长趋势相关度很高，价格也影响供给；07 年4 季度的实际成交受观望情绪影响有所下跌，但供给同比也有所减少，在显示调控效果的同时未来供给存在隐忧。

　　增加住房保障、土地、税收的影响和趋势判断。政府将加大住房保障制度的建立，但短期内供给难以大量增加；目前现有存量供应可供今后5~6 年住房需要，因此土地方面的调控思路将会以加大供给为主；税收方面，增加保有环节税收，抑制投资需求是调控的重点，但物业税08 年出台的可能性不大。

　　信贷紧缩的影响和趋势判断。房地产开发贷款是“总量控制、区别对待”原则，优质企业影响较小，行业的优胜劣汰加剧；开发商可以通过加快销售缓解开发贷款的限制，我们对2004、2005 年信贷紧缩时期房地产开发资金来源的分析就说明了这一点。个贷方面不排除政府进一步限制购房的可能，但由于信贷规模缩减是指总量，商业银行更愿意发放个贷，开发贷款和个贷通常也捆绑在一起，因此结果可能是缩减规模相同，不影响根本的供求。

　　我们首选业绩和成长能力突出的优质公司。房地产市场的调整仍将延续一段时间，随着调控效果逐步显现，调控力度可能减小，政策也趋于明朗，市场信心有所恢复，公司发展的不确定性减少。短期内行业整体机会比较有限，主要是交易性机会；长期来看，仍然需要关注调控政策的走向，以及对行业及公司的不同影响。