房地产：08年2季度投资策略　推荐1只股

　　在我国宏观经济面临过热风险以及房地产市场运行呈现泡沫化趋势的情况下，07年政府出台了一系列的宏观调控措施,其中实质性作用的较为明显的有加大保障性住房实施力度，加强房地产信贷管理以及08年实施从紧的货币政策。目前部分地区房价环比出现下降，成交量出现萎缩，调控效果已经初步显现。在宏观调控“双防”基调下，在住房问题成为事关民生的热点问题的前提下，房地产市场将从高位运行转向理性回归。

　　房地产投资增速将回落。2007年房地产实际完成投资额在银行信贷增长较快的情况下增速出现反弹，达到25279.65亿元，同比增长30.43%。2008年我国将实行从紧的货币政策，严格控制货币信贷总量和投放节奏。由于房地产市场风险逐步显现，加之美国次级贷款危机对我国的警示作用，央行和银监会将进一步加强对房地产贷款的审查力度，同时第二套住房贷款首付比例的提高将对开发商和购房者的资金来源产生一定限制，这将对08年房地产投资增长产生下拉作用。总体来看，在宏观调控和房地产信贷进一步趋紧的情况下，房地产投资增速将低于07年的增长水平，预计增长25%左右。

　　房地产供需矛盾或将趋缓。征收土地闲置费和征缴增值地价挤压了开发商囤积土地的收益，并加大了其囤地的政策风险和法律风险，将缩短开发周期；加息、提高二手房贷款门槛等信贷收紧措施，使炒房成本和炒房的难度越来越大，加上保障性住房范围的扩大，房屋的有效供给将会增加。与此同时，高企的房价以及目前紧缩的货币政策将导致居民的实际需求下降，而且保障性住房供应的增加也会导致对商品房需求的减少。因此房地产总体供需矛盾在08年或将缓和。

　　房屋价格将稳中有升，增长速度将放缓。08年全国房屋价格总体将保持稳中有升，不会出现大幅下降的局面。首先，房地产业是拉动经济增长的“支柱产业”，其促进经济全面发展的重要作用，是其他产业无法比拟的。房价突然下跌会引发上下游多个相关行业的萧条，不利于我国的经济发展和金融稳定，政府不太可能选择房价“硬着陆”；其次，2020年我国耕地保有量底线为18亿亩，2006年末我国存量耕地仅为18.25亿亩，地根紧缩的趋势在未来将更加明显，房地产总体供求关系依然紧张，房价上涨压力依然存在。最后，在通货膨胀下劳动力成本和原材料成本处于上升通道中，房价下跌的空间不大。保障性住房范围的进一步扩大将增加房屋的有效供给，分流部分住房需求，而且从紧的货币政策和第二套放贷政策将增加购房者成本，使投资需求受到抑制，同时在宏观调控下居民的消费需求将变的更加理性，因此08年房屋价格增长速度将放缓。

　　下调至“中性”评级。宏观调控将使房地产行业从高位运行转向理性回归，步入调整阶段。预计08年房地产投资增速将回落，房屋价格增长速度将放缓，房地产企业或将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期，房地产行业盈利的增长速度将受到抑制。虽然宏观调控能够使行业避免因投资和房价的过快增长而出现的大起大落，长远来看有利于行业的长期发展，但现阶段应该规避行业调整所带来的系统性风险，因此下调评级至“中性”。重点推荐兼具较强开发能力与融资能力的龙头公司，因为龙头公司在市场调整时的抗风险能力比较强，而且可以在调整中通过并购整合扩大市场份额。

　　按照07年北京和上海的人均可支配收入和房屋销售均价计算的房价收入比均为17倍(假设购买90平米的一套住房)，房价收入比是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。目前国际上公认的合理的房价收入比为3至6倍。我国的北京、上海、广州、深圳房价收入比均高于国际标准的2倍以上，中西部省会城市以及二线城市百姓的“房价收入比”也都超过了国际公认标准的1倍以上。过高的的房价收入比表明了我国的房屋价格呈现过热上涨，居民的实际支付能力比较低。

　　总体来看，07年我国的房地产投资、土地价格和房屋价格均快速上涨，房地产市场处于高位运行，部分地区过热现象明显。

　　二、宏观调控效果初步显现

　　(一)调控政策回顾

　　在我国宏观经济面临过热风险以及房地产市场运行呈现泡沫化趋势的情况下，07年政府出台了一系列的宏观调控措施，其中下半年出台的政策实质性作用较为明显，主要包括：

　　1、加大保障性住房实施力度2007年8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布，主要包括以下几点：

　　加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，并以此作为住房建设和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的重要职责。

　　城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

　　《意见》是我国住房制度改革的一个纲领性文件。两会期间机构改革，把建设部改为住房与城乡建设部，更加准确和明显的强调了未来楼市调控的思路，也充分体现了国家对解决住房保障问题的决心。目前部分城市公布了08年住房建设计划，北京08年计划建设保障性住房1150万平米，占整体住房计划的42%，深圳08年计划建设保障性住房228.4万平米，占整体计划的19%，可以预见未来几年保障性住房的供给将会进一步加大，将会分流一部分对商品房需求，使房价趋于稳定。

　　2、加强房地产信贷管理

　　2007年9月27日，人民银行和银监会出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，主要包括：

　　严格房地产开发贷款管理，对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款。

　　严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　《通知》将收紧房地产开发贷款和个人住房贷款，对房地产供给和需求同时起到抑制作用，第二套房贷政策将有力抑制房地产的投资性需求。

　　3、实施从紧的货币政策

　　07年6次加息，十次上调存款准备金率。

　　按照中央经济工作会议部署，货币政策将由“稳健”改为“从紧”，严格控制货币信贷总量和投放节奏。

　　货币政策的进一步收紧将使房地产开发商的资金链更加紧张，房地产企业或将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期。

　　(二)调控效果初步显现

　　目前部分地区房价环比出现下降，成交量出现萎缩，调控效果初步显现。07年12月，全国70个大中城市中已有22个城市房屋销售价格出现环比负增长。虽然08年1月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.3%，依然延续着07年的同比两位数增长，但从环比来看涨幅趋缓，而且仍然有20个城市房屋销售价格出现环比负增长。

　　08年2月70个大中城市房屋销售价格同比和环比上涨速度均出现下降，同比上涨10.9%，涨幅比1月低0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比1月低0.1个百分点。其中深圳和广州房屋销售价格已经连续3个月环比出现下降，宏观调控对稳定房价的效果已经开始明显显现。

　　我们认为，在宏观调控“双防”基调下，在住房问题成为事关民生的热点问题的前提下，房地产市场将从高位运行转向理性回归，具体表现在四个方面。

　　(一)房地产投资增速将回落

　　房地产业投资自1998年来快速增长。从1998年到2006年，我国GDP年均增长11.14%、城镇家庭人均可支配收入年均增长9.61%、全社会固定资产投资年均增长18.19%、房地产业投资的年均增长则达到了20.39%。从2000年至2004年，房地产投资增长速度逐步加快，2004年同比增幅达到30.2%。2005年和2006年房地产投资略有回落，2006年同比增长23%。2007年房地产实际完成投资额在银行信贷增长较快的情况下增速出现反弹，达到25279.65亿元，同比增长30.43%。

　　2008年我国将实行从紧的货币政策，加上美国次级贷款危机对我国的警示作用，央行和银监会将进一步加强对房地产贷款的审查力度，同时第二套住房贷款首付比例的提高将对开发商和购房者的资金来源产生一定限制，这将对08年房地产投资增长产生下拉作用。

　　两会期间温家宝总理在政府工作报告中提出中国要抓紧建立住房保障体系，健全廉租住房建设，加强经济适用房的建设和管理。预计各地保障性住房建设将持续快速增加，加之经济适用房开发贷款和商业性房地产贷款相比有一定优惠，因此预计保障性住房的投资将会快速增长。

　　总体来看，在宏观调控和房地产信贷进一步趋紧的情况下，08年房地产投资增速将低于07年的增长水平，预计增长25%左右。

　　(二)房地产供需矛盾或将趋缓

　　征收土地闲置费和征缴增值地价挤压了开发商囤积土地的收益，并加大了其囤地的政策风险和法律风险，将缩短开发周期；加息、提高二手房贷款门槛等信贷收紧措施，使炒房成本和炒房的难度越来越大，加上保障性住房范围的扩大，房屋的有效供给将会增加。与此同时，高企的房价以及目前紧缩的货币政策将导致居民的实际需求下降，而且保障性住房供应的增加也会导致对商品房需求的减少。因此房地产总体供需矛盾在08年或将缓和。

　　(三)房屋价格增长速度将放缓

　　我们认为，08年全国房屋价格总体将保持稳中有升，不会出现大幅下降的局面。一、房地产业是拉动经济增长的“支柱产业”，其促进经济全面发展的重要作用，是其他产业无法比拟的。房价突然下跌会引发上下游多个相关行业的萧条，不利于我国的经济发展和金融稳定，政府不太可能选择房价“硬着陆”。二、2020年我国耕地保有量底线为18亿亩，2006年末我国存量耕地仅为18.25亿亩，地根紧缩的趋势在未来将更加明显，而同时由于我国的城市化进程加快，仅城市化进程和拆迁形成的潜在需求年均约为5亿平米，房地产总体供求关系依然紧张，房价上涨压力依然存在。三、在通货膨胀下劳动力成本和原材料成本处于上升通道中，房价下跌的空间不大。

　　保障性住房范围的进一步扩大将增加房屋的有效供给，分流部分住房需求，而且从紧的货币政策和第二套放贷政策将增加购房者成本，使投资需求受到抑制，同时在宏观调控下居民的消费需求将变的更加理性，因此08年房屋价格增长速度将放缓。

　　房地产市场的区域化特征将更加明显。深圳和广州的房价由于累积涨幅过大，同时不规范的投机现象被曝光较多，我们对这两个城市08年房价上涨并不看好，预计以震荡整理为主。北京和上海的房价在奥运会和世博会等重大事件的刺激下依然会保持坚挺。城市化进程正加速发展的一些二线、三线城市房价将保持稳定上涨。

　　(四)调控将加速行业优胜劣汰

　　在实施从紧的货币政策以及对房地产信贷重点监控的情况下，房地产企业的资金链将进一步紧缩，加之目前销售量的下滑，房地产企业或将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期。行业内的优质企业在资金、土地储备以及开发能力方面都具备较强的抗风险能力，因此优胜劣汰的加速将对这些企业提供并购整合的机会。

　　四、投资策略

　　(一)下调至“中性”评级

　　总体来说，宏观调控将使房地产行业从高位运行转向理性回归，步入调整阶段。预计08年房地产投资和房屋价格的增长速度将放缓，房地产企业或将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期，房地产行业盈利的增长速度将受到抑制。虽然宏观调控能够使行业避免因投资和房价的过快增长而出现的大起大落，长远来看有利于行业的长期发展，但现阶段应该规避行业调整所带来的系统性风险，因此下调评级至“中性”。具有较强开发能力与融资能力的龙头公司仍是首选，因为龙头公司在市场调整时的抗风险能力比较强，而且可以在调整中通过并购整合扩大市场分额。

　　公司07年实现营业收入355.3亿元，实现净利润48.4亿元，同比分别增长98.3%和110.8%，基本每股收益0.73元。公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，分别比2006年增长55.2%和36.0%；实现销售面积613.7万平方米，比2006年增长90.1%，销售金额523.6亿元，比2006年增长146.6%，成为国内首家突破500亿元的住宅开发企业，占全国住宅市场的份额达到2.07%，进一步确立了市场领先优势。07年房屋价格的快速上涨、全国布局的规模战略和优势以及精装修房比例的增加对公司销售规模的增长起到了促进作用。

　　08年前两个月公司实现销售面积42.6万平米，销售金额34.2亿元，同比增长27.16%和32.76%。在销售淡季和市场存在观望气氛下，公司采取积极的营销策略，如节日期间采取各种优惠措施，部分尾盘售价有所折扣等，使前两个月的销售业绩和07年同期相比仍有显著增长，体现了公司具有极强的市场运营能力。

　　我们认为在宏观调控势必使行业集中度将大大提高的背景下，公司拥有稳定持续的盈利能力、快速扩张的发展能力以及行业集中度提高趋势下的行业资源整合者地位。预计2008和2009年公司每股收益为1.26元和2元。给予公司08年35倍PE，即44.1的目标价格，上调投资评级由“增持”至“买入”。

　　2、金地集团   （600383 股吧,行情,资讯,主力买卖）

　　2007年公司盈利快速增长。2007年公司完成营业收入74.87亿元，较上年增长110.10%；实现净利润9.65亿元，比上年同期增长103.34%，近三年来净利润年均复合增长率57.66%；基本每股收益1.31元。

　　土地储备同比快速增长。2007年公司在8个城市获取了14个项目，新增土地储备261.91万平米，新增可结转项目资源504万平方米，合计可结转项目资源1136万平方米(其中公司权益部分约为994万平方米)，为公司未来的可持续发展奠定了坚实基础。

　　2008年公司结算面积将继续增长。2007年公司新开工面积243万平方米、竣工面积114万平方米，比上年分别增长240.86%和93.71%。2008年公司主要开发项目共32个，计划开工面积261万平方米、计划竣工面积186万平方米。我们认为随着新开工面积和竣工面积的稳定增长，08年公司结算面积将继续增长，预计达到119万平米,结算收入107.76亿元。

　　多元化融资渠道促进公司持续快速发展。07年公司通过非公开增发成功融资45亿人民币，并获得证监会批准发行12亿人民币债券。此外公司公布了公开增发3.6亿股的议案，若增发议案在08年获得批准，则公司的资金实力将大幅提高。同时，公司与UBS和ING建立了战略合作关系，并与多家信托公司和境外银行进行合作，完成了多笔融资业务。坚实的融资能力和多元化的融资渠道，为公司的持续快速发展提供了有力保障。

　　首次评级：买入。公司具备较强的市场运作能力和融资能力，股权激励的推出将进一步提高经营效率，预计08年至10年公司净利润的复合增长率为42.43%，给予公司08年35倍市盈率，目标价格71.75，建议“买入”。

　　公司是保利集团房地产业务的主要运作平台之一，已进入规模经营的阶段，形成了自身的优势和发展潜力。目前公司已经发展成为国资委属下综合实力排名第一的房地产企业，并获得2007年中国房地产上市企业TOP10综合实力第二名。

　　公司拥有丰富的可结算资源。截至07年底，公司拥有可结算资源1579万平方米，其中已售未结转面积133万平方米，预收款项达到116亿元，已远远超过07年74亿元的结算收入，待开工面积1212万平方米(绝大多数为2007年获取项目)。可结算资源中普通住宅占94%，中心城市储备量90%，这些项目具备一定的成本优势，是公司未来几年快速发展的保障。

　　2007年公司实现主营业务收入81.15亿元，净利润14.89亿元，基本每股收益1.3元；预计2008年实现主营业务收入约165.63亿元，净利润约31.64亿元，每股收益1.29元(按送转后总股本计算)。给予公司08年35倍市盈率，目标价格45.15元，给予“买入”评级。(崔娟 民族证券)

　　银行业：业绩稳健增长投资价值显著　推荐4只股