各项因素趋势转好

　　3月下旬左右一二线核心城市一手商品房或商品住宅成交面积均出现环比回暖，同比出现不同程度的回升，部分城市开始正增长。

　　而据悉，商业银行开始对低于当地人均居住面积家庭的第二套房实行第一套房贷政策，表明开始扶持改善型需求，意味着自主性需求将支撑未来楼市。

　　此外，人民币持续升值的行业积极因素将增加房地产行业对外资的投资吸引力，有利于稳定房地产板块的估值基准。

　　推荐强势大中型企业

　　基于影响房地产板块投资机会大小的成交量和房贷政策均出现好转，人民币持续升值稳定行业估值基准，我们调高该行业评级到增持。同时基于行业集中速度加快、龙头企业成长性更好的行业发展趋势，我们积极推荐一线全国性龙头和二线区域性龙头企业。从行业景气和演变趋势、公司成长性看，行业估值基准可以给予一线地产2008年25倍PE，二线地产22倍PE。

　　具体选股思路建议如下，公司推荐参见附表。(1)一线万科类公司：万科A、保利地产  （600048 股吧,行情,资讯,主力买卖）、金地集团  （600383 股吧,行情,资讯,主力买卖）、招商地产  （000024 股吧,行情,资讯,主力买卖）等公司对成交量和房价最敏感，行业逐渐回暖时可以逐步提高配置，积极关注基本面变化；即便行业调整时也可逢低积择机参与，适度配置。(2)一线非万科类公司：中粮地产  （000031 股吧,行情,资讯,主力买卖）、华侨城A、上实发展  （600748 股吧,行情,资讯,主力买卖）和天鸿宝业  （600376 股吧,行情,资讯,主力买卖）等公司依靠低地价和高盈利能力的突出优势足以弥补存货周转稍慢的劣势，建议加大关注力度。(3)业绩高增长确定的二线龙头：为项目区域具有一定多元化、未来业绩增长明确和RNAV具有安全边际的中等开发商，以华发股份  （600325 股吧,行情,资讯,主力买卖）、中华企业  （600675 股吧,行情,资讯,主力买卖）、北京城建  （600266 股吧,行情,资讯,主力买卖）、名流置业  （000667 股吧,行情,资讯,主力买卖）等为代表。(4)商业地产推荐张江高科  （600895 股吧,行情,资讯,主力买卖）、金融街，谨慎推荐浦东金桥  （600639 股吧,行情,资讯,主力买卖）。
　　需要提醒的是，虽然房地产业趋于好转，但仍存在着风险：央行中长期贷款加息的次数和幅度；成交量环比保持活跃，但同比增长幅度欠佳；因政策和市场压力，更多开发商因资金继续紧张而加快现金回笼，销售面积、房价和毛利率都可能受影响；严格落实3号文件加大闲置土地处理力度增加供给压力；政策落实力度增强，保障性住房市场规模快速增长。

    附表：

　　国泰君安房地产重点公司业绩预测及估值

　　数据来源：Wind资讯，国泰君安证券研究所预测。