要点：

　　尽管城市化进程、供需矛盾等因素支撑房地产行业长期向好，但是回顾中国房地产市场历史，房地产行业呈现明显的周期性变化，我们认为政策(尤其是货币政策)是房地产行业呈现周期性变化的主导因素。

　　由于房地产行业链条较长，“裙带关系”较多，对整个国民经济的影响较大，又是地方政策财政收入的主要来源。因此我们认为地方政府不会对房地产采取过分打压的措施。

　　在房地产行业经历了数月的寒冬之后，政策有了回暖的迹象。首先是华发股份、张江高科配股和杭州滨江地产IPO的过会，表明房地产企业资本市场再融资的大门将重新开启。其次，各家银行也放松了第二套房贷政策。

　　统计数据显示，近期房地产行业景气逐步回暖。2月份房地产开发月度投资额同比增长32.9%，房地产开发投资额占固定资产投资额比例也较去年11、12月有所上升。2007年12月份销竣比仍远大于1，供需矛盾仍然突出。2月份全国70个大中城市房屋销售价格仍普遍上涨，新建住房销售价格同比上涨11.8%，环比上涨0.2%。二手房销售价格同比上涨11.5%，环比上涨0.3%。

　　07年房地产上市公司预售账款占营业总收入可以基本确定08年不少个股仍能保持50%以上的高增长。我们认为如果货币政策得以放松，房地产板块在08年仍能有比较好的表现，如果货币政策不放松，那么房地产整个行业会收到比较大的负面影响。在政策未明朗之前，我们暂给予行业短期“中性”、长期“推荐”评级。重点推荐万科A  （000002 股吧,行情,资讯,主力买卖）

　　由于受美国次贷危机影响以及A股市场的暴跌，地产股也因此经历一个深度调整过程。持续数月的下跌后，市场陷入极度迷茫，此时，我们有必要回顾历史，看清主导中国房地产市场的幕后因素。在2008年的年度投资策略报告中，我们认为支撑房地产市场的客观因素并没有改变，仍然长期看好房地产市场。尽管城市化进程、供需矛盾等因素支撑房地产行业长期向好，但是房地产行业仍然呈现明显的周期性变化。回顾中国房地产市场历史，我们认为政策(尤其是货币政策)

　　是房地产行业呈现周期性变化的主导因素。

　　一，政策在房地产市场中的主导作用

　　1，中国房地产市场发展简史

　　纵观中国房地产市场发展历史，中国房地产市场的发展可以追溯到1978年，因为1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1979-1983年修改十年规划指标，允许私人建房，城市居民经济复苏调整、改革、整顿可以自购自建；开始住房制度改革，调整产业结构，下放管理权。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。

　　1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年发布城建综合开发暂行办法，房地产推行商品化试点，并在广东、重庆开始征收土地使用费，房地产销售出现第一个高峰。1985-1987年为防止盲目发展，政府加强了商品房住宅计划管理，房地产发展增速放缓。

　　1987至1990年可以认为是中国房地产市场的起步阶段。1987年，深圳率先出台了新的房地产政策——房地产使用权可以交易，并首次公开招标出让住房用地，一改当时计划经济条件下房子只能由政府分配的局面。随后，在广州乃至全国也逐渐出现了类似的情况。1988年，国务院印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，修改《宪法》，允许土地批租。1990年上海市房改方案出台，住房公积金制度开始建立。房地产市场酝酿启动。参考孟晓苏博士的观点，将1991年以来的中国房地产市场发展划分三个周期，即1991年至1997年，1998年至2004年，2005年至现在。

　　1991年至1997年中国房地产市场的第一个七年周期。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。全面实施房改的条件具备。1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行，并引进外资加快房地产业发展，放开房地产价格。自此，房地产业快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年开始实施宏观经济调控，开始启动“安居工程”，1994年加强宏观调控，1995年严控房地产投资规模的无序膨胀，房地产业经历五年发展后于1996年出现大幅回落，1997年实行适度从紧的财政政策和货币政策，房地产业陷入低谷。

　　1998年至2004年中国房地产市场进入第二个七年周期。1998年，为促进房地产业发展，政府发布《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，实施按揭政策，房地产市场开始了新一轮发展，成为国民经济的支柱之一。1999年实行积极财政政策，启动住房消费，深化房改政策。2000年和2002年房地产业保持了良好的增长势头。2003年房地产持续增长走到了尽头。2004年房地产业又开始回落。

　　2005年至现在是中国房地产市场未结束的第三个周期。由于人民币升值吸引国际游资的涌入和资产重估的热潮带来的房地产价格快速上涨，2005年开始房地产出现了前所未有的蓬勃发展时期。2007年房地产到达历史新高峰，相关的调控政策相继出台，信贷紧缩，土地供应严格限制，房地产行业再次面临严峻的挑战。但是随着国民经济增速放缓，政府有望再次放松财政政策和货币政策，这将促使房地产行业重获生机。

　　2，房地产的发展离不开宏观调控

　　反观房地产发展历史，我们发现中国房地产同国外一样存在明显的周期性，并且深受政策周期的影响。正因为房地产业受到政策影响较大，因此学术界对政策指导房地产业的发展颇为关注。比较典型的理论是反周期政策理论。

　　反周期政策理论

　　反周期政策的思路是，当房地产经济处于扩张阶段时，政府应当采取必要的措施，抑制房地产经济过热；而当房地产经济处于衰退阶段时，政府则采取相应的扩张政策，刺激经济增长。

　　常用的调控手段

　　房地产市场得以发展，主要是土地和住房制度的改革，摈弃了土地无偿划拨和房产无偿福利分配的国家或单位资源行政性配置的体制。尽管政府将房地产推向了市场，但是绝不会放松对房地产市场的管制。在整个市场发展过程中，土地政策和信贷政策是调控的两个主要手段。

　　房地产行业对其他行业的影响

　　由于房地产行业链条较长，“裙带关系”较多，对整个国民经济的影响是其他行业所无法比拟的。有统计数据显示，中国住宅建设每增加10个百分点就有望带动国民生产总值增长1个百分点，房地产耗用的钢材占全国用钢量的25%，水泥用量占全国用量的22%。此外，房地产的发展还涉及建筑学、营销学、环境工程等诸多方面的内容。

　　房地产对地方财政的贡献

　　房地产业是地产财政收入的重要来源。地方政府能够从土地批租和房地产产业链中获得重大财力补充。目前大部分城市房地产业的增加值占GDP的比重都超过5%。随着房地产业的发展今后这一比重可达到10%。因此，地方政府是房地产业发展过程中的既得利益者。如果目前的政绩考核标准不变，那么可以认为地方政府对房地产业不会采取过度的压制措施。

　　4，最新政策有回暖迹象

　　在房地产行业经历了数月的寒冬之后，政策有了回暖的迹象。首先是华发股份，张江高科配股和杭州滨江地产IPO的过会，表明房地产企业资本市场再融资的大门将重新开启。另外，对于12月11日央行颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》表示“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”。对于“人均住房面积”建行有了初步界定，即人均住房面积标准为26.6平方米。建行的这一标准预示着第二套房贷政策的正式松动，招行随后也放松了第二套房贷政策。

　　二，最新房地产市场投资情况

　　1，月度投资额同比增速加快

　　2月份城镇固定资产月度投资额达到8121亿元，比去年同期增长24.3%，房地产开发月度投资额达到2374亿元，同比增长32.9%，高出同期城镇固定资产投资同比增长率8.6个百分点。固定资产月度投资额和房地产开发月度投资额增速较07年11、12月份有所提高，分别提高了5.6个百分点和9.6个百分点。房地产开发投资额占固定资产投资额比例也从去年11、12月的20.94%和21.76%上升到29.23%。

　　3，全国房价普遍上涨

　　根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%，涨幅比1月低0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比1月低0.1个百分点。2月份，新建住房销售价格同比上涨11.8%，涨幅比1月低0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比1月低0.1个百分点。二手房销售价格同比上涨11.5%，涨幅比1月低0.4个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比1月份增加0.2个百分点。

　　图表7显示07年土地交易价格出现大幅上涨，直到07年底稍有回落。相比较而言，房价却一直保持持续上涨态势。租赁价格涨幅较小，处于缓慢上涨态势。

　　对比北京、上海、深圳、南京、无锡这五座城市的房价走势情况，除了深圳08年2月份新建房屋销售价格环比下降0.9%，上海与1月份持平外，其余三座城市房价均环比上升，南京环比上涨0.3%，无锡0.2%，北京0.5%。二手房销售价格无锡环比上涨0.4%，南京0.2%，北京0.8%，上海与上月持平，深圳环比下降1.4%。