房地产股：暴跌之后是否安全了？
www.cnfol.com 2008年04月21日 10:57 理财周刊
房地产股 暴跌之后是否安全了
绝大部分地产公司2007 年难看的现金流量表以及目前直接融资的困难，必将加大开发商的销售压力和相互之间的竞争。而具有资金、土地、管理、品牌等优势的一二线行业龙头的市场份额提高和成长前景仍然值得期待。
本刊记者 张学庆
4月14日A股市场房地产板块出现了集体暴跌，以万科为代表的30 余只地产蓝筹股跌停，申万房地产指数下挫8.72%。这是近几年来，除去年6月4日之外，地产股单日跌幅最大的一次。在随后的几天中，房地产板块继续下跌。
利空频传
作为股市中的龙头板块，房地产板块何以会这样领跌大盘？
据分析，房地产板块的跳水与市场利空传言有关。有消息称，央行在对商业银行房地产开发贷款的情况进行摸底，新一轮的调控政策有可能随后出台，以抑制投资性购房，这引发市场对央行进一步紧缩房企贷款的担忧。
虽然市场忧虑情绪不断蔓延，但也有分析人士表示，政府出台类似政策的目的目的，是对房地产自住需求的保护和鼓励，对投机投资需求的长期抑制。该政策对于平抑房价，减少房地产泡沫，维持行业长期健康发展有着十分积极的作用。在抑制了投机投资需求的同时，必然促使房地产市场进一步回归理性，从而减少了未来楼市价量超常规发展的可能性。但另一方面，对投资性房产的认定和清查存在较多的技术难关，难以在短期内顺利实施。因此，这类政策跟物业税一样，对于房地产投资者的短期心理影响大于实质影响。
回暖具不确定性
市场的担忧不仅缘于政策预期，而且从近期楼市的成交看，回暖是否具有持续性尚不能确定。
数据显示，3月各周，全国几个主要的大中城市均出现销量环比上升的情况，不少机构据此认为市场已经回暖。但实际的情况是，3月各周的成交量虽然环比上升，但整月与去年同期相比，下降幅度仍然较大。
3月份，北京住宅期房的成交量同比下降约27%，深圳同比下降约25%，上海同比下降约10%。
但是进入4月，交易量仿佛又遭遇“倒春寒”。
第1周的数据显示，几个大中城市无一例外的出现了周成交量大幅下滑的情况，成交面积环比下降 30%－60%。北京期房住宅成交量环比下降63%，上海住宅成交面积环比下降51%，深圳环比下降 39%，天津环比下降为31%，杭州环比下跌42%，武汉环比下跌50%。
第2周，京沪深三大城市成交量继续呈现低迷状态，三大城市中，仅上海的成交情况与第一周持平，日均成交水平相当于去年同期的80%。深圳和北京环比均有20%以上的回落，成交量仅为去年同期成交水平的40%。
宏观信号明显
分析人士表示，二季度楼市销售量十分关键。由于房地产市场的交易量有所反复，市场担心房价仍有下行空间，认为房地产市场回暖趋势不太明朗，这种不确定性意味着投资风险仍然较大。
从政策面看，国务院新近拟定的“2008 年工作要点”中明确提出，住房和城乡建设部必须“严厉打击炒地炒房等违法违规行为”；央行货币政策委员会2008 年一季度例会强调下一阶段要综合运用多种货币政策工具，控制货币信贷过快增长；国家统计局局长谢伏瞻月初发文表示，要认真落实“两个防止”，严把信贷和土地两个闸门，从紧把握货币信贷总量和投放节奏。
宏观层面的种种信号表明，信贷紧缩仍将是未来半年内的主基调，楼市成交恐怕很难真正放量。而绝大部分地产公司2007 年难看的现金流量表以及目前直接融资的困难，例如，恒大地产赴港融资已暂停等，必将加大开发商的销售压力和相互之间的竞争。鉴于宏观政策和楼市成交的不明朗，有分析师仍建议投资者，谨慎对待房地产板块的投资。
可否买入
乐观的观点认为，楼市回暖是一种趋势，下半年销售会好于上半年。中投证券李少明说，从她与蓝筹公司以及大的商业银行沟通的情况来看，他们对经过半年调整的房地产市场持乐观态度，认为目前的房价下行的空间不大，成交量仍可持续回暖，真实需求还是很强烈，合理价格下有效需求会出现。以在本次的调整中受冲击较大的广州为例，近期保利广州项目，开盘价是2007年6月的1.2倍(高峰是2007年7-9月)，比2007年最疯狂时期的标价已降低，开盘当天销售率70%-80%，显示居民刚性需求强烈，对价格敏感。
她表示，近日房地产板块风险已大幅释放，投资价值凸现。国泰君安孙建平认为，房地产行业积极因素来自：小婴儿潮时代成员成为近期商品房消费基础；在适度的价格下购买力、消费量还是存在；银根紧缩的同时地根也在紧缩；人民币持续升值。4月初商业银行开始对低于当地人均居住面积家庭的第二套房实行第一套房贷政策，表明开始扶持改善型需求，意味着自主性需求将支撑未来楼市。因此，一二线核心城市成交量环比回暖趋势不会改变，但是房价同比涨幅和成交量同比涨幅恢复到2007年带有点疯狂的高峰时期水平是很难的。
孙建平对二季度成交量环比回暖趋势抱有信心，而行业集中速度加快、资源整合也值得期待，对具有资金、土地、管理、品牌等优势的一二线行业龙头的市场份额提高和成长前景需要耐心等待。
同时，经过前期较大幅度的调整，目前A股开发类主流上市公司2008年动态市盈率为18倍，安全边际增强。因此，维持行业增持投资评级。
“资金压力将是2008年的行业普遍现象，资金压力及其获取优势将是2008年分析公司竞争优势的主要关注点”。分析师表示。
值得关注的房地产股
万科 （000002 股吧,行情,资讯,主力买卖）
在全国房地产市场低迷、观望气氛浓厚的背景下，万科顺势而为，调整经营策略，降价销售，2008年第一季度公司累计销售面积114.5万平方米，销售金额101.0亿元，分别比2007年同期增长82.9%和119.1%。
考虑到房地产市场的调整以及公司2008年计划新开工面积增速放缓对业绩的影响后，调低了对公司2008～2009年的业绩预测，预计2008、2009年每股收益分别为1.12元、1.79元。对应2008、2009年动态PE分别为23、14倍。
万科仍然是地产类最安全、最具有成长性的上市公司，国都证券继续维持“强烈推荐、A”的评级。
保利地产 （600048 股吧,行情,资讯,主力买卖）
央企背景地产龙头。保利地产实际控制人为保利集团。房地产作为保利集团重点发展的主业之一，保利地产在发展过程中将得到了保利集团的大力扶持。公司完成初步股权激励，在利益协同下，业绩释放动力较强。全国布局渐入佳境，公司区域战略：以广州、北京和上海为中心，以渤海湾经济区、大东北、大西部的经济中心城市为支撑，进行辐射重点城市的的区域扩张。
目前，保利地产业务已经进入12个城市，区位分布呈点状，未来区域扩张仍有很大空间。截至2007年底项目储备面积约1800多万平方米，能够满足未来3～5年迅速扩张所需。
受益于国内房地产市场景气，国都证券预计，2007～2009年主营业务收入和净利润复合增长率在100％左右。2008、2009 年每股收益分别为1.18元、1.8元，目前股价对应动态PE分别为23、15倍，维持“强烈推荐、A”的评级。
华发股份 （600325 股吧,行情,资讯,主力买卖）
主营业务分布在珠海、中山，2007年主营业务收入21.66亿元，其中19.37亿元来自珠海，占主营业务收入的89％。华发股份是珠海市房地产市场龙头，市场占有率一直居于首位，近几年来仍呈稳步上升，2007年市场占有率约为27％。而广珠城际轨道将于2008年底通车，港珠澳大桥即将动工，将更添其地产开发区位优势。
公司资产负债率75.5％，处于行业较高水平，但公司的预收账款充裕，达到33.69亿元，约为总负债的48％，是2007年主营业务收入的155％。充足的预收账款是2008年良好业绩的保证，同时，公司将于今年配股融资约30亿元，充裕的资金将缓解调控带来的信贷压力。
2007年，公司获取项目储备162.3万平米，2007年末在建面积325万平方米、土地储备209万平方米。充足的项目储备可供未来3～5年快速发展所需。
公司董事会于2008年1月，通过“珠海华发实业股份有限公司首期股权激励计划(草案)”的议案。股权激励的实施将助推公司业绩释放，有助于公司长远发展。
华发集团旗下绿洋山庄二期、唐家地块、华发山庄等约60万平方米开发项目具有资产注入的可能。
国都证券预计2008、2009年公司每股收益分别为1.12、1.83(配股完成后全面摊薄为0.87、1.41元)，目前股价对应动态PE分别为21、13倍，维持“强烈推荐、A”的评级。
金融街 （000402 股吧,行情,资讯,主力买卖）
公司首季业绩下降主要是季度间收入与利润分布不均衡，上期基数较大所致。
公司项目属于单宗大额产品，2007年一季度确认金融街F1写字楼销售收入19.6亿元，实现净利润为4.37亿元，占07年全年净利润比例达60%。2008年一季度，公司已经与光大银行签订了金融街F3(金祺大厦)项目的出售协议，交易价款约23亿元，但是由于项目尚未达到收入确认条件，导致同比净利润大幅下降。2008全年业绩已经基本锁定。F3项目是公司今年收益的重点，按照40%的销售利润率测算，预计将为公司带来约 7亿元的净利润，对全年业绩的贡献比重近60%。
国信证券认为，公司独特的业务模式有利于抵抗行业调整的风险，保持稳定的利润率、并获取长期收益和资本价值重估收益；未来3年保持30%以上的盈利增长确定性较高；维持2008、2009年每股收益分别为0.90元和1.20元的业绩预测，维持“推荐”的投资评级。
招商地产 （000024 股吧,行情,资讯,主力买卖）
公司一季度净利润低于预期，是因为公司进行的远期外汇交易由于人民币升值而产生了账面公允价值变动损失约7653 万元。该项仅是当期账面损失，并非实际亏损。公司所进行的远期外汇交易实际锁定了汇率风险，汇率变动并不会影响公司全年的业绩。
东方证券预计，公司2008、2009年每股收益分别为2.4元、3.8元。如果考虑公司08 年可能转让南京国际金融中心项目，则公司2008 年每股收益将可能达到2.6元。维持招商地产的“买入”评级。
绝大部分地产公司2007 年难看的现金流量表以及目前直接融资的困难，必将加大开发商的销售压力和相互之间的竞争。而具有资金、土地、管理、品牌等优势的一二线行业龙头的市场份额提高和成长前景仍然值得期待。
本刊记者 张学庆
4月14日A股市场房地产板块出现了集体暴跌，以万科为代表的30 余只地产蓝筹股跌停，申万房地产指数下挫8.72%。这是近几年来，除去年6月4日之外，地产股单日跌幅最大的一次。在随后的几天中，房地产板块继续下跌。
利空频传
作为股市中的龙头板块，房地产板块何以会这样领跌大盘？
据分析，房地产板块的跳水与市场利空传言有关。有消息称，央行在对商业银行房地产开发贷款的情况进行摸底，新一轮的调控政策有可能随后出台，以抑制投资性购房，这引发市场对央行进一步紧缩房企贷款的担忧。
虽然市场忧虑情绪不断蔓延，但也有分析人士表示，政府出台类似政策的目的目的，是对房地产自住需求的保护和鼓励，对投机投资需求的长期抑制。该政策对于平抑房价，减少房地产泡沫，维持行业长期健康发展有着十分积极的作用。在抑制了投机投资需求的同时，必然促使房地产市场进一步回归理性，从而减少了未来楼市价量超常规发展的可能性。但另一方面，对投资性房产的认定和清查存在较多的技术难关，难以在短期内顺利实施。因此，这类政策跟物业税一样，对于房地产投资者的短期心理影响大于实质影响。
回暖具不确定性
市场的担忧不仅缘于政策预期，而且从近期楼市的成交看，回暖是否具有持续性尚不能确定。
数据显示，3月各周，全国几个主要的大中城市均出现销量环比上升的情况，不少机构据此认为市场已经回暖。但实际的情况是，3月各周的成交量虽然环比上升，但整月与去年同期相比，下降幅度仍然较大。
3月份，北京住宅期房的成交量同比下降约27%，深圳同比下降约25%，上海同比下降约10%。
但是进入4月，交易量仿佛又遭遇“倒春寒”。
第1周的数据显示，几个大中城市无一例外的出现了周成交量大幅下滑的情况，成交面积环比下降 30%－60%。北京期房住宅成交量环比下降63%，上海住宅成交面积环比下降51%，深圳环比下降 39%，天津环比下降为31%，杭州环比下跌42%，武汉环比下跌50%。
第2周，京沪深三大城市成交量继续呈现低迷状态，三大城市中，仅上海的成交情况与第一周持平，日均成交水平相当于去年同期的80%。深圳和北京环比均有20%以上的回落，成交量仅为去年同期成交水平的40%。
宏观信号明显
分析人士表示，二季度楼市销售量十分关键。由于房地产市场的交易量有所反复，市场担心房价仍有下行空间，认为房地产市场回暖趋势不太明朗，这种不确定性意味着投资风险仍然较大。
从政策面看，国务院新近拟定的“2008 年工作要点”中明确提出，住房和城乡建设部必须“严厉打击炒地炒房等违法违规行为”；央行货币政策委员会2008 年一季度例会强调下一阶段要综合运用多种货币政策工具，控制货币信贷过快增长；国家统计局局长谢伏瞻月初发文表示，要认真落实“两个防止”，严把信贷和土地两个闸门，从紧把握货币信贷总量和投放节奏。
宏观层面的种种信号表明，信贷紧缩仍将是未来半年内的主基调，楼市成交恐怕很难真正放量。而绝大部分地产公司2007 年难看的现金流量表以及目前直接融资的困难，例如，恒大地产赴港融资已暂停等，必将加大开发商的销售压力和相互之间的竞争。鉴于宏观政策和楼市成交的不明朗，有分析师仍建议投资者，谨慎对待房地产板块的投资。
可否买入
乐观的观点认为，楼市回暖是一种趋势，下半年销售会好于上半年。中投证券李少明说，从她与蓝筹公司以及大的商业银行沟通的情况来看，他们对经过半年调整的房地产市场持乐观态度，认为目前的房价下行的空间不大，成交量仍可持续回暖，真实需求还是很强烈，合理价格下有效需求会出现。以在本次的调整中受冲击较大的广州为例，近期保利广州项目，开盘价是2007年6月的1.2倍(高峰是2007年7-9月)，比2007年最疯狂时期的标价已降低，开盘当天销售率70%-80%，显示居民刚性需求强烈，对价格敏感。
她表示，近日房地产板块风险已大幅释放，投资价值凸现。国泰君安孙建平认为，房地产行业积极因素来自：小婴儿潮时代成员成为近期商品房消费基础；在适度的价格下购买力、消费量还是存在；银根紧缩的同时地根也在紧缩；人民币持续升值。4月初商业银行开始对低于当地人均居住面积家庭的第二套房实行第一套房贷政策，表明开始扶持改善型需求，意味着自主性需求将支撑未来楼市。因此，一二线核心城市成交量环比回暖趋势不会改变，但是房价同比涨幅和成交量同比涨幅恢复到2007年带有点疯狂的高峰时期水平是很难的。
孙建平对二季度成交量环比回暖趋势抱有信心，而行业集中速度加快、资源整合也值得期待，对具有资金、土地、管理、品牌等优势的一二线行业龙头的市场份额提高和成长前景需要耐心等待。
同时，经过前期较大幅度的调整，目前A股开发类主流上市公司2008年动态市盈率为18倍，安全边际增强。因此，维持行业增持投资评级。
“资金压力将是2008年的行业普遍现象，资金压力及其获取优势将是2008年分析公司竞争优势的主要关注点”。分析师表示。
值得关注的房地产股
万科 （000002 股吧,行情,资讯,主力买卖）
在全国房地产市场低迷、观望气氛浓厚的背景下，万科顺势而为，调整经营策略，降价销售，2008年第一季度公司累计销售面积114.5万平方米，销售金额101.0亿元，分别比2007年同期增长82.9%和119.1%。
考虑到房地产市场的调整以及公司2008年计划新开工面积增速放缓对业绩的影响后，调低了对公司2008～2009年的业绩预测，预计2008、2009年每股收益分别为1.12元、1.79元。对应2008、2009年动态PE分别为23、14倍。
万科仍然是地产类最安全、最具有成长性的上市公司，国都证券继续维持“强烈推荐、A”的评级。
保利地产 （600048 股吧,行情,资讯,主力买卖）
央企背景地产龙头。保利地产实际控制人为保利集团。房地产作为保利集团重点发展的主业之一，保利地产在发展过程中将得到了保利集团的大力扶持。公司完成初步股权激励，在利益协同下，业绩释放动力较强。全国布局渐入佳境，公司区域战略：以广州、北京和上海为中心，以渤海湾经济区、大东北、大西部的经济中心城市为支撑，进行辐射重点城市的的区域扩张。
目前，保利地产业务已经进入12个城市，区位分布呈点状，未来区域扩张仍有很大空间。截至2007年底项目储备面积约1800多万平方米，能够满足未来3～5年迅速扩张所需。
受益于国内房地产市场景气，国都证券预计，2007～2009年主营业务收入和净利润复合增长率在100％左右。2008、2009 年每股收益分别为1.18元、1.8元，目前股价对应动态PE分别为23、15倍，维持“强烈推荐、A”的评级。
华发股份 （600325 股吧,行情,资讯,主力买卖）
主营业务分布在珠海、中山，2007年主营业务收入21.66亿元，其中19.37亿元来自珠海，占主营业务收入的89％。华发股份是珠海市房地产市场龙头，市场占有率一直居于首位，近几年来仍呈稳步上升，2007年市场占有率约为27％。而广珠城际轨道将于2008年底通车，港珠澳大桥即将动工，将更添其地产开发区位优势。
公司资产负债率75.5％，处于行业较高水平，但公司的预收账款充裕，达到33.69亿元，约为总负债的48％，是2007年主营业务收入的155％。充足的预收账款是2008年良好业绩的保证，同时，公司将于今年配股融资约30亿元，充裕的资金将缓解调控带来的信贷压力。
2007年，公司获取项目储备162.3万平米，2007年末在建面积325万平方米、土地储备209万平方米。充足的项目储备可供未来3～5年快速发展所需。
公司董事会于2008年1月，通过“珠海华发实业股份有限公司首期股权激励计划(草案)”的议案。股权激励的实施将助推公司业绩释放，有助于公司长远发展。
华发集团旗下绿洋山庄二期、唐家地块、华发山庄等约60万平方米开发项目具有资产注入的可能。
国都证券预计2008、2009年公司每股收益分别为1.12、1.83(配股完成后全面摊薄为0.87、1.41元)，目前股价对应动态PE分别为21、13倍，维持“强烈推荐、A”的评级。
金融街 （000402 股吧,行情,资讯,主力买卖）
公司首季业绩下降主要是季度间收入与利润分布不均衡，上期基数较大所致。
公司项目属于单宗大额产品，2007年一季度确认金融街F1写字楼销售收入19.6亿元，实现净利润为4.37亿元，占07年全年净利润比例达60%。2008年一季度，公司已经与光大银行签订了金融街F3(金祺大厦)项目的出售协议，交易价款约23亿元，但是由于项目尚未达到收入确认条件，导致同比净利润大幅下降。2008全年业绩已经基本锁定。F3项目是公司今年收益的重点，按照40%的销售利润率测算，预计将为公司带来约 7亿元的净利润，对全年业绩的贡献比重近60%。
国信证券认为，公司独特的业务模式有利于抵抗行业调整的风险，保持稳定的利润率、并获取长期收益和资本价值重估收益；未来3年保持30%以上的盈利增长确定性较高；维持2008、2009年每股收益分别为0.90元和1.20元的业绩预测，维持“推荐”的投资评级。
招商地产 （000024 股吧,行情,资讯,主力买卖）
公司一季度净利润低于预期，是因为公司进行的远期外汇交易由于人民币升值而产生了账面公允价值变动损失约7653 万元。该项仅是当期账面损失，并非实际亏损。公司所进行的远期外汇交易实际锁定了汇率风险，汇率变动并不会影响公司全年的业绩。
东方证券预计，公司2008、2009年每股收益分别为2.4元、3.8元。如果考虑公司08 年可能转让南京国际金融中心项目，则公司2008 年每股收益将可能达到2.6元。维持招商地产的“买入”评级。
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