商业银行今年一季度的个人消费贷款增量变化令人大为吃惊。一季度金融机构个人消费贷款余额34015亿元，比年初的新增量为1231亿元。其中主要的个人房贷余额28017亿，增量为995亿元，而去年一季度增量1265亿元。相比之下，增量大幅缩水。个贷增量缩水的原因在于房贷的低迷。

　　令人吃惊的是，仅仅在数日之前，发改委发布的房地产研究报告认为，当前股市低迷会导致资金流向楼市，担心未来房价会失控，房贷会猛增。我们认为，股市下跌不仅不会导致房价上涨，而且会直接拖累楼市。

　　一般而言，股票市场存在财富效应，即股票市值的上涨会刺激消费的增长，刺激房价的上升。反之，股价大幅度下跌之后楼价就会出现下跌。即股市与楼房市之间是正相关关系。之所以有很多人认为股市与楼市之间是负相关关系，最主要的原因是历史记忆。在2001年至2005年间，我国曾经出现股价不断下跌而楼价不断上涨的现象。我们认为，这纯粹是一个特殊历史时期偶然的巧合。

　　我国的股票市场和房地产市场都是从上个世纪90年代初开始起步的，在2001年前后，股票市场的规模和房地产市场的规模都比较有限，股市市值不过1万亿元，而房地产的投资及销售规模不过5000亿元。二者不仅在规模上比较小，在价格形成机制上还没有完全实现市场化，因此股市与楼市之间互相影响不明显。关键是，2001年时当时疯狂的股市泡沫破灭对应的却是房地产市场的住房制度的改革及一系列措施的出台，房地产正在逐渐走出低谷。当时股价不断下跌而房价不断上涨。

　　而股市与楼市在2005年之后都发生了巨大的变化。在2005年5月，当股票指数在1000点时，深圳与上海两个市场的流通股总市值为12000亿元左右，即使是计算总市值也只有35000亿元左右，占GDP的比例为20%左右。但股市在2007年度发生了巨大变化。至2007年底，上海综合指数超过了5000点，两市总市值超过30万亿元，占GDP的比例超过100%。更值得关注的是，在股权分置改革之后，以前不能流通的股票逐渐开始流通，相当于在两年的时间里中国的GDP额外地增加了一倍。如果这增加的相当于一年的GDP的财富是实物资产的话，它可以吸收过多的货币，但事实上，这些增加的财富全部是金融资产，是流动性很高的金融资产，这些资产具有准货币的功能，它极大地提高了社会的实际购买力。

　　房地产市场在1998年住房制度改革的一系列政策的作用下也出现了根本的变化。个人购房的比重从1998年前的30%左右上升到95%以上，住房不再是单纯的消费品，其金融功能开始逐渐被发挥出来。住房占居民存量财产的比重超过了银行储蓄存款，成为老百姓最重要的财产。

　　于是，股市不再是从前的股市，楼市也有别于从前的楼市，它们二者的关系也出现了明显的变化。股价的上涨使投资者的账面资产迅速膨胀，不仅提高了房地产市场的购买力，而且通过上市公司的融资为地产开发公司提供了大量廉价的资金，助推了地价和房价。去年，当股价大幅度飙升时，深圳、北京等城市的房价也出现了快速的上涨，房价与股价不再是此消彼长的关系了。

　　按照股市与楼市之间的波动规律来推测，如果股票市场今年还像去年一样飙升，今年的房价肯定是涨的。反过来说，如果说今年的股价出现了大幅度下跌，房价想涨也难。截至目前，股价已经从年初的高位下降了40%左右，股市从制造财富的场所变为吞噬财富的“黑洞”，这对中心城市的房价及其他消费将产生重大影响。