浦东金桥：资产价值严重低估 GM项目带来第二春

　　现有资产价值被严重低估。08年租金比当前市值=6.5%,未来3年租金收入复合增长20%，仅考虑可收租物业和金融资产价值，08-10年公司RNAV分别为20.71元，23.23元和31.15元。并且2010年的RNAV还不包括约50万平米的优质土地储备和在建项目。

　　GM亚太总部落户带来浦东金桥发展历程的第二春。GM亚太总部将带来近万名员工，其中约2000名外籍高管，众多的相关机构。金桥将配套建设约50万平米的商住物业，其中至少13万平米直接服务GM。金桥的开发速度将大幅加快，新增物业的租赁价格也将相应提升。

　　浦东金桥迎来2次开发的关键年。浦东金桥自97年起确立了以园区经营为主，从土地开发转型为租售结合、持有为主的开发模式。园区总面积28平方公里。园区目前已经拥有了涉及5大行业的先进制造业集群，并积极发展生产性服务业。2007年金桥开发区销售额2150亿，同比增长16%。2008年浦东金桥开发明显提速，将是金桥2次开发的关键年。

　　主要资产。38万平米的土地签订了长期的租约，短期内收益难以增加。住宅、研发办公和商铺基本满租，厂房仓库出租率在45%-90%之间，总体75%左右，租金0.6-1.3元/天/平米。待开发土地大部分将建成住宅和商、办、酒店等用于出租。目前已有约50万平米在建或即将开工。

　　公司08年RNAV：物业资产仅考虑08年可贡献租金的物业。金融资产已考虑权益和减持所需交纳的税金。海通证券、交通银行和东方证券分别按53元每股、11元每股、30元每股计算。

　　GM亚太总部对金桥二次开发的意义。GM项目落户将为以往发展速度相对平缓的浦东金桥注入充沛的活力，使得金桥开发速度和物业价值明显提升。预计GM亚太总部将拥有2000名外籍高管，总员工接近1万人，此外还将有大量的相关企业伴随GM入住金桥。预计公司将在周边开发不少于50万平米的研发、办公、酒店及住宅项目，其中碧云S1公寓、碧云S3别墅，T15地块服务中心等约13万平米物业将直接对接GM项目。公司开发的其他新项目以及部分改造项目的租金也有望得到在目前较低的基数上明显提升。

　　008-2010盈利预测基本假设。价格假设：原有物业价格水平每年上涨2%，现代产业研发楼及碧云系列价格与现有水平一致，新建研发及服务中心每平米日租金在2-3元。2010年新投入物业出租率约为40%。

　　(兴业证券)