07年国内房地产市场的发展

　　去年国内房地产市场仍然延续了供求失衡的局面。住房总竣工面积为4.777亿平方米，而销售面积则达到了6.91亿平方米，销竣比较06年水平提高了1.4倍。顾云昌会长认为去年房地产市场的活跃应归功于3个主要原因：流动性较高、土地供应紧缺和“90/70”政策的实施。

　　1.高流动性。在负实际利率和财富效应的作用下，高流动性不仅推动了股市，而且刺激了住房需求。与此同时，房地产开发商在股权融资和银行贷款上的便利更是鼓励了开发商去收购更多的土地。事实上，其他行业的企业为向房地产板块进军也开始购买土地。抵押贷款同比增长了88.4%，反映出旺盛的投资和自住需求。

　　2.土地供应紧缺。考虑到地方政府30-50%的收入来自房地产，政府防止大批土地流入市场就不足为怪了。中央政府近日出台保障农业用地的政策进一步限制了土地供应。考虑到去年开发商为扩充土地储备融资便利，我们实际发现土地价格的上涨速度超过了房价的涨速。

　　3.“90/70”政策。该政策规定：新建住宅项目的户型比中，套型建筑面积为90平方以下的户型必须占到整个项目的70%以上。该政策最初于06年7月出台，但是造成了开发商的混乱，并且严重扰乱了07年的竣工进度。这也在一定程度上导致了去年住房供应下降。

　　08年1-5月需求下降，价格上涨趋平然而，今年前5个月房价有所下降，特别是过热的深圳和广州地区。购房者采取了观望态度，寄希望于房价继续下跌。08年1-4月，竣工面积为8,440万平方米，低于1.366亿平方米的销售面积，反映出供应过剩的局面依然存在。我们发现08年4月各地区平均售价同比有所上涨，但环比基本持平，说明过去几个月中价格上涨得到了有效抑制。顾会长认为政府对第二套房贷的从紧政策在解决过高的流动性方面取得了一定成效。

　　供求平衡逐渐显现？

　　虽然顾会长认为政府迫切希望恢复房地产市场内的供求平衡，而不是引发大面积回落，但他认为结果有三种可能性：1)当前观望的形势改观后市场会逐渐回暖，与之前的情形相似；2)重新建立供求平衡；3)过度调整将引发供应过剩，因为继续采取从紧信贷政策会造成需求下降、完工进度放缓。尽管房地产市场和国内经济仍面临一些不确定因素，但是鉴于宏观经济依然向好、城市化进程继续而土地供应紧张(特别是在保障农业用地政策和投资机会有限的情况下)，顾会长认为长期供求平衡有望在近期的回调后逐步恢复。尽管如此，他仍然看好中国房地产市场的长期发展。