房地产行业：不会出现“V形反转”

　　近日，深圳发生首例银行将断供客户告上法庭的诉讼。随着房价持续走低，深圳房贷违约的投机客正逐月增多。“断供”反映了房地产泡沫正在破灭时的中国一种奇特的信用卸责文化：一旦资产价格下跌超过抵押金(首付)，就可以实施对银行的赖账，并将自己打扮成“受害者”。这种可耻的“赖账哲学”此前曾出现在企业对银行的不良债务上，现在这股风气吹到了自然人对银行的欠账上。

　　如果说此前房地产市场整体呈现出量跌价滞可以看作是某种买卖双方的“预期心理战”，市场交易者开始降低房价单边上扬预期的自我生成能力，正从心理学的“螺旋式上升的价格预期”中解脱出来，而现在各地正在发生的小规模断供事件证明房地产的颓势预期已经完全确立，它正在进入一个无法挽回的下降通道。

　　无论从长期的基本面以及短期的趋势面来看，都无法找到房地产可以快速“V型反转”的证据(上海在2004-2005年出现过一次快速的V型反转)。适龄结婚人口、居民收入水平和城市化(农村人口迁入)被认为是推高中国房价的基本力量。我们认为，这些因素已经完全反映在房价里面，合理的估价在2006年就已经形成，而现在则变成透支后的回归。

　　中国建国后发生过几次生育高峰，同此次房价泡沫高度相关的是1963-1976年的生育高峰，这也对应了中国住房改革后(城市房改房则保障了1963年以前的人口)的市场化购买人群。目前城市房价的增量需求推动力将来自1980年以后出生的人口(尤其是城市人口)，增量需求力的大小将决定未来城市房价飙升或者下跌的强度。同1963-1976年出生的人口不同，1980年代面临的将是经济周期的低潮。一般而言，房价飙升的条件是人口和收入水平的增长，1963-1976年出生的人口在过去10年内的年均居民收入增长水平达到12%，很难想象1980年代生人也将有如此好的整体增长水平。另外，1963-1976年生人对储蓄的热衷要远远高于1980年代后生人(相当一部分1980年代后生人似乎是零储蓄的爱好者)，这使得他们单凭本身的储蓄积累是无法完成住房购买，除非来自父辈的援助，但我们很容易夸大这种“两代购买力”。实际上，大约只有20%以下的城市家庭可以帮助子女在目前的价位买到房子。

　　目前稳定房价的购买力不是来自“自住者”，而是住房“升级换代”者或者是喜欢占有多套住房资产的富裕人群。“断供”也显示出拥有多套房产的购买者往往是风险最大者，他们不用考虑自住需求，因此可以“斩仓”赖账。如果要重新激活房价飙升之势，就需要富裕人群在“投机升值”的观念下继续入场，而这对于中国货币当局来说，是件风险非常大的事情。我们还要考虑到“富人全球化配置房产”所产生的中国富裕阶层住房购买力大抽离的趋势。全球的房地产价格都掉头向下，这将对中国富裕人群的住房购买力产生“洼地效应”。现在，国内富人在海外购置资产的数量越来越多(美国人甚至认为，“华人是最好的接盘者”)。这一趋势的继续将引发“购买力分流效应”，房地产市场的高端资金被分流了。很多顽固不化的“房产价格永恒上涨者”总是认为房地产市场是一个局部市场(local market)，而不是一个跨区域市场，究其根源，他们低估了中国富人(炒房者)“全球化生活”的能力。令人担心的是，如果在未来的10年内，有百万中国富人外迁，在国外置业的话，这也许将抽离近千亿美元以上的住房购买力。

　　(21世纪经济报道)