【房地产行业研究报告内容摘要】

　　上半年销售变化：整个行业08 年上半年销售收入同比增加20%，环比出现明显下降，销售收入约等于07 年下半年的63%左右。

　　盈利能力变化：整个行业ROE、净利率和毛利率都有提高，原因首先在于中报结算收入中大部分是07 年销售的高毛利率项目预售房款；其次是08 年上半年只有广深地区行业调整表现为房价下跌而导致毛利率下跌。但因销售低迷和市场竞争压力加大，三项费用率都有提高。

　　偿债情况变化：整个行业开发类公司受信贷紧缩政策影响，借款占负债比例下降，而重点公司凭借自身优势仍可获得较多银行借款。重点关注公司中偿债压力较小的公司是城投控股  （600649 股吧,行情,资讯,主力买卖）、名流置业  （000667 股吧,行情,资讯,主力买卖）、中粮地产  （000031 股吧,行情,资讯,主力买卖）、陆家嘴  （600663 股吧,行情,资讯,主力买卖）、世茂股份  （600823 股吧,行情,资讯,主力买卖）和金融街  （000402 股吧,行情,资讯,主力买卖）。

　　业绩增速变化：整个行业业绩增长速度放慢，重点公司业绩增长速度快于行业平均水平。重点关注公司中业绩增长较快的公司是首开股份  （600376 股吧,行情,资讯,主力买卖）、上实发展  （600748 股吧,行情,资讯,主力买卖）、苏宁环球  （000718 股吧,行情,资讯,主力买卖）、陆家嘴、外高桥  （600648 股吧,行情,资讯,主力买卖）和张江高科  （600895 股吧,行情,资讯,主力买卖）。

　　营运周期变化：因开发商主动放慢开发节奏和销售低迷，整个行业营运周期变长。

　　所得税变化：因两税合并，重点开发类公司所得税收入比下降，而出租类公司平均税率上升，主要因为很多出租类公司本享受税率优惠，两税合并反而使所得税率提高。

　　业绩保障情况：08 年上半年全国销售量普遍下降，大部分公司销售情况并不理想，而目前业绩锁定情况最好的公司是华发股份  （600325 股吧,行情,资讯,主力买卖）、保利地产  （600048 股吧,行情,资讯,主力买卖）、金融街、万科A、深振业A、万业企业  （600641 股吧,行情,资讯,主力买卖）和苏州高新  （600736 股吧,行情,资讯,主力买卖）。

　　行业趋势：重点关注公司作为行业或地方龙头企业，在成本、获得资金、管理上更具有优势，表现出比行业更快的业绩增长速度。但重点开发类公司营业周期也在变长，经营性净现金流出现较大负值。

　　房地产业：营业周期变长 资金压力加大 增持(研报)