房地产行业：政策转向有利于行业转暖 荐7股

　　1. 房地产行业9 月运行情况

　　1.1 开发投资增速加速下滑

　　今年1- 9 月，全国完成固定资产投资99870 亿元，同比增长27.6%；完成房地产开发投资21277 亿元，同比增长26.5%，增速环比回落了2.6 个百分点。9月单月全国房地产开发投资完成额为2847 亿元，同比增长12.24%，环比回落了6.64 个百分点，增速环比下滑速度开始加快。市场成交量持续的低位徘徊，对于投资的影响逐渐开始显现，房地产开发投资增速的大幅下降应该会得到管理层的关注，因为这对经济增长的伤害是较为显著的。

　　1.2 销售依然较为清淡

　　今年1-9 月，全国商品房竣工面积26804 万平方米，同比增长9.7%，增幅同比回落1.3 个百分点；销售面积40320 万平方米，同比下降14.9%，增幅同比下降46.9 个百分点，销售金额15878 亿元，同比下降15%，增幅同比下降65.5个百分点。9 月单月的销售有所反弹，环比增长38.4%，这可能与9 月开发商推盘力度较大有关，但与传统的“金九”的销售季节相比，销售状况还是相对较为低迷的。

　　1.3 土地购置和完成开发面积开始下降

　　今年1-9 月，全国购置土地面积和完成开发土地面积均首次出现了负增长，同比分别减少了2.9%和1.6%。今年以来，土地市场较为冷清，各地土地流拍现象频出，销售回笼资金不畅以及银行的信贷收紧，使得开发商资金链较为紧绷，拿地异常谨慎。土地购置面积和开发面积的减少，预示着后期商品房供应量将有所回落。

　　2. 重点城市10 月成交情况

　　2.1 北京

　　10 月北京住宅网上签约套数为9283 套，同比下降36.12%，环比下降17.74%。继上月明显反弹之后，北京本月的成交环比也稍有回落，尤其是下旬缩量较为明显，我们认为这可能与中央楼市新政出台后，实施细则未跟上导致的观望有关。

　　2.2 天津

　　10 月天津新建商品住宅交易3876 套、面积42.8 万平方米，成交均价6444元/平方米。成交量同比下降53.93%，环比增长9.6%。成交量延续了上月回升的态势，但与07 年同期相比，缩量仍较为明显。价格虽然环比下跌了5.72%，但总体来看仍维持在高位。

　　2.3 上海

　　10 月上海新建商品房成交10064 套，成交面积为96.65 万平方米，同比下降68.14%，环比下降2.29%。虽然10 月上海楼市的成交进一步萎缩，但我们预期随着中央楼市新政和上海本地救市政策的实施，接下来的成交将会回暖。

　　2.4 杭州

　　杭州10 月新建商品房成交1313 套，环比减少11.34%，均价为15341 元/平方米，环比下降16.52%。成交量进一步萎缩，价格也回落明显，除了房价下跌之外，本月成交房屋中高档楼盘占有比例减少也是可能的原因。

　　2.5 成都

　　10 月成都市区商品房成交6519 套，同比下降37.98%，环比上升21.22%。地震后，成都楼市成交大幅萎缩，自政府出台稳定房地产市场的一系列政策后，楼市止住进一步大幅下滑的趋势，从10 月的数据来看成交有反弹的迹象。

　　2.6 长沙

　　10 月长沙住宅期房销售5918 套、销售面积60.66 万平方米，均价3781 元/平方米。销售同比下降34.73%，环比下降9.36%，均价环比下降2.11%。本月长沙市场呈现量价齐跌的态势，但总体来看幅度都不大，仍处于僵持的状态。8 月长沙市政府出台了有利于房地产行业稳定发展的货币补贴等政策，对于提升市场信心起到了一定的作用。

　　2.7 广州

　　广州10 月一手住宅成交6149 套，成交面积66.44 万平方米，同比增加15.05%，环比增加8.97%。由于广州楼市的真实需求支撑较强，因此今年5 月以来广州房地产市场的有温和回暖的趋势，10 月份成交的回升可能与长假以及限价房入市增加有关。

　　2.8 深圳

　　深圳10 月新房成交3483 套，环比上升6.32%，成交面积33.84 万平方米，环比上升9.54%，均价13111 元/平方米，环比上升12.2%。深圳楼市一直是我们关注的一个重点，本月量价齐升，但幅度不大，成交的回升与新盘入市增加以及开放商促销力度加大有关。

　　3. 政策动态

　　3.1 央行再次降息

　　10 月29 日晚间，央行宣布再度降息，基准利率下调27 个基点，公积金贷款利率不变，三年和五年期定期存款利率分别下调0.36％和0.45％。

　　评论：这是9 月16 日以来的第三次降息，凸显了政府“保增长”的政策意图。本次降息是非对称性的，这意味着银行的存贷款利差有所扩大，这有利于平衡银行在落实中央房地产新政中的利益，从而提升他们的积极性。此外，我们认为降息通道中历次降息的累积对于提升购房者的购买力将发挥明显作用，同时也将更有利于新政的效应显现。

　　3.2 中央层面政策松动如期而至

　　10 月22 日晚间，财政部和央行分别发布了有关房地产的调整政策。财政部决定从2008 年11 月1 日起,对个人首次购买90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。人民银行决定自2008 年10 月27 日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7 倍；最低首付款比例调整为20%；同时,下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27 个百分点。

　　评论：虽然此次政策松动主要针对首次购房从交易税费和贷款成本两个方面来提升有效需求，但我们认为政策的力度比较强。契税、个人售房土地增值税和印花税的减免基本在预期之内，但中央却同时肯定了前期地方政府对楼市的“救市”行为，我们相信这对于转变市场房价大跌的预期有着非常积极的作用；另外，商贷利率优惠加大、首付比例降低和公积金贷款利率的调低将在降息周期中通过累积效应直接、有效地提升购房者的购买力。市场最为关注的二套房限制政策松动并没有在央行的公告中直接提及，但实际上已经模糊了二套房的概念，将决定权完全放到了银行手中，变通的余地将会很大，对于改善性需求的正面影响将是显著的。

　　3.3 上海出台《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》

　　上海市人民政府办公厅10 月２２日夜间发布《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，《意见》共分１４条，在财政部、国家税务总局和央行的"组合拳"之外，规定从１１月１日起，上海个人转让购买超过２年的普通住房将不负担营业税，家庭购房公积金每户最高贷款限额提高至８０万元。

　　评论：《意见》主要包括三类，降低购房者交易成本；放松信贷政策；调整相关标准，如普通住房。正如我们之前的预期，地方政府救市终于由二三线城市向一线城市蔓延，并且救市的力度也逐渐加大，而且我们预计，由于一线城市的楼市市场化程度较高并且购买力较强，救市政策的效果可能更为明显。

　　3.4 杭州市出台《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》

　　10 月13 日杭州市出台《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，共24 条，内容涉及购房入户、税费减免、二套房贷、公积金贷款、延缓地价款等多个方面。

　　评论：此次杭州出台的“24 条”救市政策力度相对之前的地方救市措施都更加大，其中购房入户和涉及到二套房的相关政策凸显了政府对房地产市场持续低迷的担忧和关注，我们认为这样的政策对于刺激部分需求的作用也将较为明显。同时，我们认为杭州楼市相对处于购买力较强的区域，潜在的有效需求还是十分强劲的，只要市场信心逐渐聚集，政策的效用将在未来逐渐显现。

　　3.5 双率齐降，一月内央行再次出手

　　10 月9 日，中国人民银行决定：从2008 年10 月15 日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点；从2008 年10 月9 日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27 个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。其中个人住房公积金贷款五年以下(含五年)和五年以上均下调0.27 个百分点。

　　评论：这是继9 月16 日利率下调之后央行再一次降息，此次降息是在近期国内外经济环境不断变化的大背景下做出的相对综合性的调控政策。对于房地产行业而言，贷款利率和准备金率的下调对于降低房地产企业的财务成本以及缓解资金压力无疑具有积极的作用，利好影响更加明显；同时，我们注意到在个人房贷利率的调整上，相比上一次的微调(9 月16 日)，这次力度加大，无论长短期均下调0.27 个百分点，这将有利于稳定市场信心和对楼市的预期，从而刺激成交量。是我们认为，此次双率下调表明政府未来“保增长”的政策指向更加明确，我们也维持之前的判断：要保增长则必定将保证房地产行业的健康发展，因此我们也期待后续对行业更有针对性的政策的出台。

　　4. 房地产板块10 月市场表现

　　10 月房地产板块在政策利好的预期下，表现相对较为抗跌，跑赢指数7.32 个百分点。10 月下旬随着中央松绑楼市调控政策和万科季报的出台，板块有所回落，但整体来看，板块表现仍强于大盘。

　　从8 月底开始，我们就发布了针对房地产政策松动的系列报告，在10 月20 日《政策松动将带动地产股的恢复性上涨》的报告中，我们判断：后续中央层面的政策松动已经是箭在弦上，政策随时都有可能出台。因此10 月22 日中央层面政策松动的时机来看，和我们的判断基本一致。从中我们更加可以肯定，房地产将成为“保增长”的有力杠杆。我们相信，此次政策出台对于提升购房者，尤其是刚性需求购房者的实际购买力和信心将有明显作用，在各银行的新政细则出台之后，市场成交环比回暖将值得期待。但是我们认为，开发商的降价配合是市场成交回暖的重要条件，这也是整个行业健康发展的需要。

　　5. 行业三季报综述

　　根据我们的统计，2008 年前三季度，房地产行业上市公司共实现营业收入1605亿元，同比增长24%，增速较上年同期42%的增长率有明显下降；实现归属于母公司所有者的净利润176 亿元，同比增长26%，与07 年三季报96%的增速相比，下滑更为显著；毛利率为31%，较上年同期提高了3 个百分点，主要原因是今年结算的商品房大多为去年房价高涨时所售出；净利润率为10.97%，基本与上年同期持平。

　　房地产上市公司净利润增速的下降在预料之中，但仍保持了20%以上的增长率，我们认为，原因主要有：首先，07 年房地产市场火爆时丰厚的预售房款奠定了今年业绩的基础；其次，房地产行业上市公司08 年的销售情况要好于全行业平均水平；最后，龙头公司的稳健增长起到了稳定器的作用。

　　我们认为，国家对于房地产行业的调控思路已经开始发生根本性的改变，从去年的防止过热转向促进稳定健康发展。在此基础上，地产股的投资机会将优于前期。个股方面，龙头个股仍然值得重点关注；另外，一些预收账款丰厚，未来业绩较为确定的公司，也有较好的投资机会，比如华发股份、滨江集团等。我们维持对行业的“增持”评级，维持保利地产的“买入”评级，万科、金地集团、华侨城、招商地产、华发股份、滨江集团“增持”的投资评级。(天相投资)